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選購地上權宅 核貸不易折舊快

搶進房市投資,這幾年十分流行的地上權宅,吸引不少投資客的關愛眼神,由於這類地上權宅,通常地處精華地段,加上價格比同區房子便宜三成左右,投資報酬率相對誘人,不過提醒一般消費者,所謂的地上權宅,所有人僅能取得建物所有權,並未擁有土地所有權,因此,銀行核貸額度較低,加上一旦折舊轉手更加困難,購買時一定要詳加考量!

■ 買屋不買地 定期定額付租金

  所謂的地上權,屬於物權之一種,地上權可設定抵押申辦房貸,不過,購買地上權的個案時,購屋人除購得建物的所有權外,並未取得土地所有權,且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。

  權利金的支付除了以定額支付外,多按公告現值或營業額的一定比例計算,而年租金的計算,則多採公告地價的1.5%~10%給付;此外,目前地上權個案設定的租期從25~70年不等,如果並未打算將不動產傳子傳孫,地上權產品則可成為購屋時的另類選擇。

■ 價殺七折超划算 核貸不易地租高

  不過,要注意的是,地上權產品因為住宅市場中的新興產物,故房貸利率與成數需視各銀行與個案而定,若整批預售個案房貸可貸至高達七成左右,日後若轉手後房貸可能僅在四至五成間,除此更需考慮未來的轉手是否會有折舊率高、轉手不易等問題;此外,在計算房價時,千萬別忘了每年繳交的地租支出,這也是購入地上權宅應併入計算的費用。

  早期國內知名的地上權個案,多為飯店或百貨商場,知名的個案如土地所有權人為台北市政府的晶華酒店、台北國際金融大樓、國有財產局的華航大樓、凱悅飯店、世貿大樓等。

  此外,太平洋崇光百貨則是向塯公圳水利會設定地上權,而近兩年才逐漸出現戶數較多的地上權租賃住宅個案,如環泥建設的京華D.C、寶成建設的寶成皇家河畔住宅、忠冠建設的通化財神等,這些個案售價約為同區域一般住宅產品的七成左右,貸款成數則視個案而定,雖未有土地所有權,但因房價低於同區甚多,因此,若地點合宜往往可創造銷售佳績!

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