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選購夾層屋 容積率算仔細

寸土寸金的都會生活,利用室內挑高三米六或四米二設計的夾層屋,成為不少現代小家庭的最愛;不過,根據建築法規的規定,只要夾層面積並未計入容積率中,且未在原來合法建築結構圖中有所規劃,都屬於使用執照核發後之二次施工之室內違章建築物,購買這類產品,最好先做好詳細評估!

■ 挑高計入容積 合法樓中樓限制多

  加蓋一層使用面積,再用小樓梯連接,看似合法的樓中樓設計,卻可能暗藏玄機!樓中樓設計之房屋,必須計算在容積率中,且在建築結構圖上已納入設計規劃,而依據現行「建築技術規則」規定,住宅挑空部分的位置,挑高部分限設一處,應設於客廳或客餐廳的一方,挑高面積不得小於十五平方公尺,樓層高度不得超過六公尺。

  此外,同一戶空間變化需求,採不同樓層高度之複層式構造設計時,樓層高度最高不得超過四米二;建築物設置不超過該樓層地板面積三分之一、或一百平方公尺的夾層者,於其垂直方向,僅得於地面層或最上層擇一處設置。

■ 挑高二次施工 違法報拆風險多

  由於挑空部分計入容積率的建築物,其挑空部分的位置、高度及面積不予限制,但建商只要在此「技術規則」內「挑高」樓板就屬合法結構,而民眾須謹慎利用「挑高」範圍才不會由「室內裝璜」變成違法建築。

  根據建築法第七十三條、第九十條之規定,「建築物非經領得使用執照不准接水、接電或申請營業登記及使用」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者,處六千元以上三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用,必要時並得強制拆除」。因此,夾層屋之承購戶有隨時被建管處依法斷水、斷電、罰鍰、勒令使用,甚至強制拆除之法律風險。

  不過,建商對於承購戶購買夾層屋可能依法被拆除、罰鍰之風險,多以契約明文訂定委託二次施工之加工契約方式,轉由承購戶自行負責。因此,在夾層屋問題尚無明確「認定標準」之前,民眾想將一層樓當兩層樓用,不但可能得再花一筆二次施工費用,還有可能被拆除的風險!

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