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都更前景佳 涉及層面廣又雜

許多民眾都認為,只有把舊房子打掉重新建新房子,就是都市更新,但房仲業者說,其實都市更新涉及的層面很廣,包含了重建、整建以及維護三個階段,只是因為重建的利益最大,所以最常被提及。

■ 重建最好賺 協調難度高

  住商不動產法務協理吳光華表示,根據都市更新條例第四條規定,都市更新處理方式,分為重建、整建與維護三種。

  「重建」是指更新地區內原有建築物整個拆除重建,會涉及到建物及土地所有權人相關權利的問題。也是一般大眾對都市更新所認知的部份,而在實務上,此類的案件較多也較受矚目。最主要是因為重建的更新案件,相對比較有利可圖,而政府為了獎勵都市更新,不少個案還可以變更土地使用性質或使用密度,讓重建後更有規模,房價成長空間更大。

  不過,因為重建曠日費時,對住戶生活衝擊大,加上所有權人意見整合不易,且花費較驚人,許多尋求重建機會的都更案,因為住戶意見不合而胎死腹中。


■ 整建衝擊小 快速換新屋

  吳光華表示,另外兩種方式為整建與維護,整建是指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。維護是指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。兩者均是對現有的建築物進行內部設施的更新,或是外表的修復,就是一般人俗稱的大樓拉皮,不單符合當下的使用需求,也可以保護特定意義之舊建築。只是說整建與維護的差別在於,整建因為建築結構體有所變動與施工,因此需向建管機關請領執照,維護則不需要。

  當然,因為對住戶生活衝擊較小,所以整合意見相對容易,但房價平均漲幅約在2到5成之間,比重建來得少,當然建商意願就不高。不過,房仲業者也建議,在目前政府鼓勵都更的氛圍下,其實屋主可以選擇最適合自己的都更型態,在這波都更風中,讓房屋價值更升級。

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