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金融政策動向 左右下半年房市

整理上半年度台灣房地產全面的動態,有哪一些重大的發展並產生了什麼樣的變化?

■ 檢視上半年度的房市發展概況

  今年年初一開春,最大的新聞即是「十大民怨」話題,眾所周知都會地區的高房價成為了民怨之首,但是伴隨著經濟狀況的高失業率現象,政府就算真的想要抑制房價也是束手無策,因為若是真要「打房」,使出的策略一旦見效,必然同時會傷及到整體的經濟面,如同挖東牆補西牆,產生其他後果的嚴重問題,因此央行在第一季(3/25日)的理監事會議,並沒有以直接的金融手段宣佈調高利率,於是房市的329檔期,許多建商與代銷業者也就不避諱民怨的聲浪,以製造高姿態的行銷手法議題,吸引投資客擁入封盤搶購,促使媒體追逐報導的型態,希望延燒到520再創一波高潮,於是央行對於房市的金融控管只能先以「道德勸說」的方式,要求金融機構對於投資客的房貸業務能夠「自律」,首先配合的是主要公股行庫,但是對於其他金融機構,金管會和央行也緊接著實施各銀行的金檢工作,主要是希望藉由行政上的控管手段,調整民眾購買第二屋的利率、寬限期、貸放成數等條件,以限制房市投資的門檻,但是效果還是非常有限。

■ 打房將會同步影響資金的市場面問題

  不管採取什麼樣的政策措施,如果真要對於房市有所影響,出手必須要達到一定的力道,才會真的產生變化。「道德勸說」的宣示性意義,在自由市場機制當中所能發揮的作用並不大,要以金融手段控管房市,升息是影響整個市場資金流動最直接的方式,但是相對的一旦足夠的力道出手,傷到的不會只有房市而已。

  因為房貸的業務,就其本身的性質上是屬於資金的問題,而資金問題所牽涉到的範圍是離不開市場面的。資金在自由的開放性市場之中,本來就會有進、有出,資金會找有利潤的市場進駐,哪裡的資金取得成本低就會從哪裡借出來;市場的利潤沒了資金才會撤出,當資金借款的成本高到把利潤吃掉了才會還。而自由開放性的市場,資金投資的標的和管道並不只有房地產而已,況且也是因為房地產,在建商開發與消費者購買的雙重資金需求下,才提供了鉅量的資金流動效果,並且刺激了相關產業的動能。

■ 央行理監事會議將是牽動未來房市的觀察指標

  根據失業率的統計,近期已由去年8月6.13%的最高失業率大幅降低為5.39%(4月份),以目前整體的經濟體質,是否已經恢復好轉?預期未來是否仍會持續良好?一旦升息,有資金需求的其他產業勢必也會受到衝擊,市場能否承受得起部份的犠牲,是一個重要的考量關鍵。不同於前一季經濟的景況,央行於本週四(6/24日),又將召開本季的理監事會議,是否真的會祭出升息來做為打房的手段,對於下半年度房市的發展,將是重要的觀察指標。

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