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開價、銷售率膨風 究竟誰之過?

據傳昨天內政部召開緊急會議,做成都更解套三原則,希望藉此讓文林苑事件後就近乎停擺,稍早部分條例又被大法官會議認定違憲的都市更新,能夠重新動起來。然而,內政部似乎仍沒拋棄「藉都更促進產業發展、活絡經濟」的思考;如果這樣,無論任相關部會怎樣想出解套方法,都市更新在台灣恐怕還是無解。

都市更新在台灣之所以窒礙難行,除了長久以來公共、公眾議題不受重視,導致更新事業容易淪為開發商與原住戶之間私利益的討價還價外,不動產市場資訊相對不透明、不對稱,也是一大癥結。

就因為資訊天平倒向開發這一邊,參與原住戶當然容易心生不安,認為會被(開發商)占便宜,這樣一來,對更新事業成案絕對是負面效應。因此,如想讓都市更新動起來,除了確保更新事業含有高度公共性外,恐怕還得從市場資訊透明、對等化做起。而實施近十個月的實價登錄制度,當然被官方寄予期望,認為將可達到這樣的目標。

只是十個月過去了,不僅離上述目標還很遠,尤其直到現在,大家還是不時看到,某地段或某某豪宅,又以創新高價售出的消息,但後來多半證實可能是空穴來風,甚或有心人士刻意操作所為。而上任一個月的北市副座張金鶚,就打算針對上述現象開刀,開罰亂放不實價格或銷售率消息的業者,立意看似良好,但問題在於,「開價或銷售率膨風,究竟是誰的錯?」

表面上,答案可能很明顯;就是業者你不該亂放消息、攪亂市場秩序。但是,有那個商人會不想把商品定價開得高高?或利用若干手段,放出商品賣得好的消息?實際上則希望刺激銷售,或賣個更好價錢?碰到這樣的情況,應該不該是找商人開刀,而是該藉由政府力量,製訂市場的規範,促使市場資訊趨於透明、對稱,消費者才不會變成永遠的弱勢。

網路地產王認為,房地產商品和其他商品最不同的是,一般甲品牌商品開出高價,大概不會影響潛在消費客層完全不同的乙品牌商品;最常被舉的例子,是千萬超跑VS.平價國民車。然而房地產商品卻不同;舉例來說,信義區豪宅開出300萬/坪價碼,即便只是單一案例,即便真的是膨風,實際上沒有賣到這麼貴,但最後仍然會影響附近吳興街一帶一般產品的開價或成交行情!

於是,相較於其他消費行為或市場,不動產資訊對等、透明化更為重要;這個問題是台灣房市的陳年病灶,但不可能由業者來促成,畢竟他們是商業行為中屬賣方的一環,基本上和買方是站在對立面,一定希望透過一些行銷手法賣出商品及賣得好價錢。因此,保障相對弱勢消費者,官方當然責無旁貸。

而現在北市府想擬定相關辦法,針對「亂放消息」的業者開罰,顯然是找錯對象。試想,從市場秩序看,業者上述行為固然有待商榷,但從商業行為來說,卻是再平常也不過。真正問題還是,市場資訊一直是不透明、不對稱的。

而即便實價登錄制度去年八月就實施,但撇開為去識別化,導致揭露資訊代表性不足,及登錄資料屢傳錯誤等問題,光是由業者負責登錄資料的方式,就令人匪夷所思;再從這段時間的實際房市現象來看,也還是離資訊透明化的目標很遠很遠,遑論拉近買賣兩邊資訊之對稱性。

換個角度看,如果官方制定的遊戲規則健全、完善,市場資訊真正趨於透明、對稱,消費者就能輕鬆、確切掌握市場資訊;到那時候,怎會相信某些業者亂放的消息?如果業者還執意為之,甚至還會造成反效果,傷害自己的商業信譽!

說到這裡,答案應該很明顯了。業者開價或銷售率膨風,其實是市場資訊不透明、不對等的惡果之一,消費者自然任憑宰割。而促進資訊透明、對稱,得負最大責任的,當然是政府!亂放消息市場亂象持續,真正該被檢討的,是實價登錄制度!

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