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預售制度該存該廢?

這幾年房價飆漲,金融機構不動產擔保品風險係數跟著提高,因此無論外界怎麼扣帽子,金融機構主管機關仍卯起來,從各種管道試圖壓低這個風險係數。當然,目前最強緊箍咒堪稱央行祭出的各式包含地域性、第二屋或是高總價產品之選擇性信用管制。至於另一主管機關金管會,除了稍早(現已適度鬆綁)的壽險業買樓禁令外,最新者則是這幾天報導曝光的「預售屋信託受益權擬禁止轉讓」。

只不過,或許認為短期內資金狂潮還不會退,加上仍滿手現金,似乎壽險業者想法完全不同;因為消息一出,據報導國壽馬上先加碼買進此類商品,因為據傳這類商品雖然風險較高,但投報率更誘人,平均都來到4%以上,相較於這幾年買賣價格飆漲、租金原地踏步的商用不動產市場,至少短期內還是划算的買賣。

至於另一相關產業之建商方,則認為轉讓此受益權利的同業實屬少數;大型建商並不缺其他融資管道,小型或信用不佳的業者,兜售此類產品市場接受度也偏低,因此除肯定金管會擬推此制之出發點外,也認為對建築業衝擊有限。

金管會研擬祭出這項新措施,如文首所指,還是在想辦法控管金融機構所持與不動產相關之物件(包含直接擔保品及衍生證券化商品)的風險係數。不過這種房市風險提高、泡沫疑慮加深的情況,顯然光從融資角度管控根本不夠,畢竟最大問題還是在於湧入房市追價的熱錢仍太多,因此須防堵與疏通雙管齊下。

就以金管會擬定這項新措施來說,其實真正需要檢討的,並不是預售屋信託受益權可否轉讓,而根本就是預售屋制度本身。因為提供進駐門檻超低的條件,房屋預售制度早已成為房市短線炒作的絕佳溫床;近期常見的紅單或其他相關亂象,也都是由此所衍生。

只不過,預售屋制度之檢討權責不在金管會,而在內政部;因此,檢討定型化契約,或從融資端緊縮,甚至祭出奢侈稅,都已證明仍不能有效抑制短期炒作,因為都沒有真正對症下藥。最高主管單位內政部,實在不該繼續躲在檯面下。

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