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預售屋「定型化契約」的未來考量

近年來關心預售屋新成屋市場的消費者,就目前新開發的建案,動輒30%、甚至40% 公設比的現象,早已司空見慣了。因為消費者對於公設的認知資訊,並沒有客觀的教育來源,全是由銷售的一方,因此長期以來「公設合理化的概念」早已被建商教育成功,建商藉由登記規則與建築規範之間的疏漏,合法增加出各種公共及附屬的空間,登記為可供銷售的面積,就持有公設面積比例多寡的權益來說,消費者一直以來都只能被強迫成為市場的接受者,分擔不合理的面積售價。

■ 產權組成區分、各別標價

  經過監察院提出對於內政部主管建築法規和地政登記的糾正,未來預售屋的定型化契約條款修訂的方向,也會朝向區分主建物、附屬建物、公設的售價分開標價,以有助於價格公開透明。

  因應這樣的變化,市場人士的解讀,各有兩派的意見:一方認為可以有助於消費者在選購房屋時,認清產權成分的組合,產權經過各部份價格的加總,可以減少價格在市場上的爭議;一方則認為可能只是多此一舉,屆時建商仍會將不變的總價金,個別分攤到不同的組成部份,附屬建物和公設的單價雖然低了,看似公平合理,但是灌到主建物的單價則又更高,合計起來的房屋總價還是不變,最後還是換湯不換藥。

■ 消費者弄不懂的模糊空間,差很大!

  就公平的立場,如果法令允許建商以各種容積獎勵或交換方式,讓建築在設計上有更多彈性的空間,不同的建案所創造出的可供銷售面積(包括附屬建物與公共設施),就會與正常法規限制所容許的面積比較之下,產生極大的落差。

  以一個100坪的產權登記建物,在現行合理的公設比之下,住宅室內的主建物面積可能會在60~70坪之間,但若這其中又含有車位,那麼該標的之主建物面積可能只有40坪、也或許會有65坪的可能,相對其他非主建物部份(車位、附屬建物、公設)的面積就佔了35%至60%之多的差異。

  因為一般大眾對於房地產產權的教育和知識普遍不足,許多人其實根本就分不清楚什麼是主建物、附屬建物、公設,更何況是各種車位的種類和計算方式了。如果不按照分別標價的方式,這35%與60%之間高達25%的價格模糊地帶,永遠是消費者弄不清楚、也搞不懂的空間。

■ 標準化後,價格可由市場公評

  市場的價格更明確公開之後,即使主建物的單價可能更高,預售屋新成屋中古屋的價格在短期之中可能會更加的混亂,但是消費者可以有更明確的資訊可做為比較和參考的依據,更高的房價消費者能不能接受,就由消費者自己來做定奪,即使是貴也知道是貴在哪裡!

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