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香港房市專題報導-辣招打房效應延燒租賃市場 新舊租盤相爭 租金止升為跌

受到香港政府先前推出辣招,相關法令近期經立法會通過大勢抵定的影響,二手市場交易持續去年底淡靜氣氛,遇上財政司司長曾俊華近日宣讀新一份財政預算案,在「土地供應」上顯示毫不手軟的決心,房價短期內受壓已成趨勢,因此,不少屋主見風轉舵開始轉賣為租,可惜此時遇上年後一手樓交屋潮,租盤陸續湧入市場直接拖低市場租金行情。根據差餉物業估價署最新資料顯示,住宅租金指數已連續2個月下跌,估計未來一年內租盤去化過程中仍有下跌調整空間。
■ 辣招效應發酵 買賣成交、租金指數皆下滑

根據土地註冊處2014年2月份統計數字,所有種類樓宇買賣合約共計3,987份,較1月份下跌31.5%,與去年同期比較也下跌58.7%;合約交易總值259億元,較1月份下跌22.9%,與去年同期相比,亦下跌56.1%。上述買賣合約中,住宅買賣合約便佔3,159份,較1月份下跌29.6%,與去年同期比較,下跌49.9%;合約交易總值211億元,較1月份下跌22.7%,與去年2月相較,下跌45.5%。

房屋交易市場冷,租賃市況也不樂觀,租盤跌勢由豪宅開始蔓延。根據差餉物業估價署發表的最新報告顯示,各類型單位租金指數全線下跌,1月指數跌至155.5(註1),較去年12月跌0.45%,而去年12月也較11月下跌0.64%,為連續第2個月回落,2個月累積跌幅逾1%。細分住宅單位類型來看,其中實用面積為1,722呎或以上(約48.3坪以上)的豪宅租金與去年同期相比,一年內下跌4.5%跌幅最大,而實用面積小於431呎(約小於12.1坪)的小型單位,年租金指數仍逆勢成長增加5.69%,綜觀來看,去年不論在成交市場或是租賃市場表現上,以投資為導向的豪宅受到辣招的影響最為明顯,成為帶頭下跌的產品,而最親近香港居民的小型住宅在旺盛的自住、租賃需求下支撐力度不弱。

■ 新界區面一手新樓交屋潮 減租優惠搶攻租賃市場

今年一開春,分別就有多個新個案相繼落成交屋,主要分佈於新界區元朗、馬鞍山及將軍澳等,除了部份屬作自住用途外,市場有部份為收租投資客,這批投資客以當時計算物業投報率約介於3.5%至4%不等,但目前由於市場供應量突然暴增,使得部份投資者不惜以低價放租,以致部份單位回報率低於3%。

據市場消息指出,近日相繼交屋的元朗及將軍澳等新個案,租賃市場明顯活躍,由於市場出租單位激增,部份投資者為求盡快租出,不惜以低價放租,其中元朗新個案的租金回報僅2.4%;而同樣較多新個案供應的將軍澳區,逾千戶規模的大型項目”峻瀅”也即將於下個月初落成交屋,在尚未交屋之下該個案目前便已錄得約280個”預租盤”,較上月增加約4成,市場預估愈接近交屋期,業主減租情況會更多,不過,這些新租盤目前只限於新界區,對區域租金或有影響,但對整體香港租金影響仍待觀察。

部份大型新個案交屋的地區,因市場供應量急增,業主推出優惠應市無所不用其極,有業主先以低市場半成至一成市值租金放租,部分業主更以增加免租期、送傢俱等方式吸引租客青睞;另外,也有個別業主為求吸引租客調低租金外,將手中已低於市值租金的租約延長約期;或是在不調低租金放盤之下,而以增加地產代理(房屋仲介)佣金的方法,也就是將佣金由傳統半個月租金,加倍至一個月佣金水平來提升出租機會。

■ 新案湧現 二手租賃市場受壓

政府辣招令賣樓成本增加,若扣除相關費用,業主急售後的利潤並不高,而為了不讓房屋空置,將房屋轉售為租的情況明顯,但今年有多個新個案相繼交屋,市場預料整體租盤大增,二手樓租金勢必受壓。根據差餉物業估價署完成全港物業差餉租值重估(註2)(註3),2014至2015年度整體私宅平均租值升5%,升幅較上年度的9%縮小,若以全港傳統十大屋苑(個案)今年一年租值來看(註4),以龍頭指標屋苑(個案)港島區鰂魚涌太古城租值升幅最小,新一年度僅升3%,較去年度10%的升幅大跌7個百分點,而除了太古城外,新界區租值升勢也回落,例如天水圍嘉湖山莊去年差餉租值平均升幅為16%,今年僅升10%,下跌6%,不過,目前市場對小單位仍有一定需求,地段、交通條件優越的個別屋苑(個案)租值升勢反較2013年為佳,如新界區沙田第一城租值升幅便較2013年度為高,新年度升幅為10%,較2013年8%升2個百分點。

租盤大量釋出初期,需要時間去化,租金自然有下調壓力,但之後或會機會逐步回升,而租金受壓對目前拒絕減價出售的屋主來說未必會有立即、明顯的感受,除非未來租金跌勢加劇,回落的幅度比起樓市更加急促,當收租的投報率抵消不了房屋貸款的開支時,這道被喻為樓市的最後防線才有失守的可能。

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