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想購屋自住的你,知道如何買好房嗎?


點開這篇文章的你,是不是跟Stella一樣正面臨是否購屋的困惑呢?工作幾年的你,是不是愈來愈頻繁地問著自己這個問題?此時此刻的你可能選擇詢問Google大師,在漫天的房產關鍵字中,透過搜尋引擎找尋台灣房價,猶豫著是否展開購屋計畫,Google大師在0.41 秒中為你彙整712,000 項搜尋結果,資訊爆炸的時代、紛亂的市場氛圍,買或不買? 什麼時候是買點? 要買又要買哪裡呢?買公寓好還是大樓好呢?

由於華人特殊的社會風氣,大家對於有土斯有財的概念並不陌生,老一代的觀念總是認為,只要買下房子就是擁有財富的保證,因此在聽到市場釋放出「房價重重下修」、「房貸利率創下歷年新低」、「租不如買」等消息時,長輩們催促著年輕一輩儘快置產,然而這之中存在許多價值迷思值得我們一一討論。這個專題先從房地產市場需求者出發,帶大家總覽房地產市場供需中的需求方,確認我們身處的角色及真實的購屋需求,唯有如此才能找到最符合自己需求的選擇。


房地產需求架構

房地產需求市場角色包含了自住者及投資者,兩個角色對於房地產持有的態度理應不同,若以自住者為主要目標,應以持有當下自住的舒適度為首重目標,在商品屬性中屬於消費財概念;反之,若將房地產視為投資財,則聚焦於未來經營獲利及轉手賺取買賣價差,在思考購屋當下除自住需求考量外,應加入市場偏好因子便於未來轉手處分。

這次專題聚焦於房地產需求市場中的自住購屋者,相關研究指出台灣消費者購買房地產用以自住比例高達八成,購買房地產需投入大筆資金,因此經濟能力的穩定性將直接影響購屋規劃,而經濟能力的高低亦與我們生命進程息息相關,且對於多數人而言購屋是涉及全家的重大決定,每個生命階段對於購屋需求亦有不同,因此需將家人的生涯規劃進行調和。

以下Stella將自住需求者依據不同生命階段區分為新巢族(單身新婚)、滿巢族及空巢族三階段,彙整出各時期可能的購屋動機需求、能力檢核及適合關注的房地產產品,看到這裡你可以進一步思考,現階段想購屋的你處於何種生命階段呢?那您的購屋需求又有哪一些呢?



房地產需求架構2

在初步評估自己位於哪個生命進程,有了目標產品初步輪廓後,在進入市場前還有幾個購屋前期功課,請大家跟著Stella一起勤做功課吧。


房地產需求架構3

Step1:了解需求

大家若以自住為前提,多是希望自己與家人有好的居住生活環境,然而每個家庭成員組成各異,因此依據家庭成員的居住需求、偏好、價值觀及過去居住經驗,彙整出大家都可以接受的產品樣貌,接著排序各種需求的優先順序,才可以進一步限縮產品範圍,在之後投入市場後才不會大海撈針,在找尋相關產品也較有效率。

以下從人、事、時、地、物五大面向,幫大家彙整可以參考的需求評估內容,大家可以依據下方的各個項目,檢視自己與家人購屋的需求偏好。


Step1--了解需求

Step2:評估能力

前述提到購屋需投入許多資金,因此在購屋評估中了解自身財務負擔能力變得相對重要,而自身的風險承擔能力、自有資金多寡、貸款還款能力,及是否有節稅考量等皆須納入考慮。而影響各項財務穩定度,主要來自我們工作的穩定度,若尚無法有固定收入來源,例如剛創業者較不適合將自有資金鎖在房貸中。若超出自身能力購屋,長期可能陷入為了支付房貸,而排擠掉其他的消費支出,像是預存退休基金、自我進修、兒女教育基金等,成為一個沉重的負向循環,這將不是我們所樂見的結果。

Step3:設定目標產品

購屋者常常發生兩個極端現象,部分購屋者在篩選產品時,直覺地以負擔能力來篩選,因此以價格為主要依歸;部分消費者則以感性態度為出發,期待房子能有個大浴室、好景觀等,然而除了單個評估指標外,我們應以全局角度總覽目標產品,建議讀者可以依據產品本身及產品周遭大小環境進行有系統的評估。


設定目標產品

Step4:擬定購屋策略

在了解自身需求、負擔能力,及對相關產品有初步想法後,我們將開始依據自身條件擬定購屋策略,購屋策略可以簡單分為「騎驢找馬」及「一次滿足」兩種。像是首購族受限於自身負擔能力,在產品、區段、環境等多半無法一次滿足自身喜好,因而面臨衝突與取捨,這時候你可以依據各項需求進行優先排序,確認需求中何為可以退讓的條件,進而找出滿足核心需求條件下相對好的產品。

以能力為主要考量購買負擔的起的房子,進而由小換大(從小坪數到大坪數)、遠而近(從郊區到市區)、舊汰新(從舊屋換新屋)。但是需注意的是,若是觀察到房價走勢持平或頻頻下修時,因房地產流動性和變現性較其他投資商品來的差,若你尚未找到符合自己需求的產品,就不一定需採取騎驢找馬方式了。若你已經累積一定資產,購屋計畫的執行並不會影響到生活品質,你將可採取一次滿足策略,以需求為主要考量購買夢想中房子。

Step5:進入市場

在確認購屋策略後,我們必須親自進入市場看屋,除可以了解市場中是否有符合我們期待的產品外,亦可在一次次看屋中累積實戰經驗,若遇到理想衝突時,斟酌微調需求項目及需求排序,絕不能僅依據建物外觀環境或廣告文宣衝動制定購屋決策,否則將很難找到真正符合需求的好房子。

購屋應知彼知己方能百戰不殆

大家應該都同意作戰時應知彼知己才能百戰不殆,在文中了解自身需求及評出財務能力即為「知己」,設定目標產品時,透過勤做功課了解市場行情為「知彼」。在購屋之前認識自己為何種購屋者,才知道為何而買及為誰而買,釐清購屋核心價值後,依據市場局勢、自身需求及負擔能力,擬定相關購屋策略,定期關注市場釋出物件,根據上述步驟勤做功課,恭喜你離成功購屋又更進一步了。

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