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回歸市區 小基地建案逆襲

小基地案 機能按讚

小基地新案浪潮來襲!以往台中建商推案多偏愛新興重劃區段,土地開發過程及議題塑造相對容易,但如今隨著市場轉向、售屋力道不如以往,反而擁有成熟機能的舊市區,新案如雨後春筍般冒出。


民眾買屋自住通常有傳統地域觀念,台中近2年推案重心明顯返回舊市區,主因便是人口密度高、銷售有固定基本盤。建商多整合老舊建物或收購工廠方式開發,但因整合難度高、市場景氣不佳等因素,推案基地面積多僅350坪以內、戶數50戶內,鎖定自住首購客群。


今年市場推案多屬小規模案量,鎖定首購客群。陳恒芳攝

近期購屋市場轉往自住剛性需求,高密度人口的舊市區土地開發不易,大面積土地難尋,使得小基地建案遍地開花,業者私下打趣說:「市區機能成熟,商圈、交通建設都看得到,介紹也省了不少力氣,民眾幾乎都是在地客居多,換屋、首購需求量大。」

建築師羅貞旻也說:「其實近期接案也以小基地建案偏多,不像以往市況熱鬧時,重劃區處處有上千坪大基地案推出。」


捷運小宅吸睛

其中尤以西區、西屯小基地案推案最密集,如柳川旁預售新案「合勤綠園道」為市場最小基地大樓案,基地面積僅104坪,以當地少見的純2房產品切入市場,主力總價880~990萬元,塔式車位設計也是台中市場首見。文心捷運G5站旁近期出現新案「境美MRT」、「寶樺境雙」,2案同屬靜巷宅,因捷運利多加持,單價破3字頭,是捷運旁少見小基地新案。

規劃部分,這類產品也普遍較受限,如成本考量下,小基地個案門廳樓高多僅4米上下,不像大基地案動輒挑高7~9米的氣派門廳,公共空間也多僅有基本設施。侑信建設特助賴凱裕指出,設施雖然樣式不多,不過推案後發現其實市場各擁族群所好,不一定是缺點。

值得一提的是,小基地建案在台中市場多傾向首購型產品,台北則多走向單層單戶、高總價豪宅路線。羅貞旻指出,台北土地寸土寸金,新屋選擇少,加上建商成本考量,自然以豪宅規劃為主;台中選擇多,小基地建案自然會取向首購族群。此外,因大樓地下車道迴轉半徑須有5米,停車位數量容易不足,或得用機械車位來替代,也是中部偏向首購市場的考量之一。


小基地建案多規劃零店面純住宅,門廳不刻意挑高。

舊市區商圈成熟,不少小基地建案位於周邊靜巷內。

【鐵路高架化】舊西區 中區 建商卡位熱點

房市景氣差,成本較低的小基地,成為建商且戰且走的推案策略。其中舊市區的商業土地容積率高達280%,早期多僅興建透天,未完全發揮商業效益,加上土地市價比新重劃區便宜,受在地建商青睞,舊西區、中區土地因鐵路高架化活絡房市,是近2年建商卡位新熱區。


台中舊市區商業土地因開發強度高,加上利多浮現,吸引建商整合。

路寬幅度成重點

都市外擴效應,外圍土地不斷重劃開發,造成舊市區空洞化、發展停滯,但近年房市反轉,擁有機能優勢的舊市區,利多相繼浮出檯面,如台中鐵路高架化重新活絡舊西區、中區,當地開起不少飯店商旅,檯面下也有不少建商低調整合土地,考量便是地價較新重劃區親民,尤其鎖定台中車站前中區一片紅(商業區)的高強度土地。

中信房屋北區學士加盟店店長洪和美說:「不少老舊透天屋主寧願擺著,也不願意售屋,是整合最大難處,況且往年景氣好,建商開發意願自然不高,現在狀況可能會有所不同。」

舊市區開發建商多傾向買斷土地或合建分屋,基地大小、路寬幅度是重點,如果僅僅整合2~3戶透天,基地太小,較無經濟效益,大型建商多不偏愛,以小型建商整合居多,如聚富建設在中區便有整合推案計畫,築優建設將在忠孝國小旁推案,元心建設更因應景氣轉換,預計在中區翻修舊屋改旅館。

此外,以往重劃區千坪上下的開發規模也不一定是慣例,去年單元3即有新案「聖揚晴空」基地僅約324坪,設定小坪數產品,短短數月時間內便完銷。大台中不動產公會理事長陳正哲分析,現況市場會使建商較為保守,且戰且走會是中小型建商普遍策略,因此小規模推案會是未來趨勢。


【在地心聲】大社區管理較好

我覺得台中居住氛圍宜人,從台南搬來好多年都覺得不錯,未來也會想繼續定居買房,但會偏向找大社區為主,感覺管理會比較好,設施也比較多,但倒是希望房價可以再親民一點,不然現在薪水無法負擔。

洪茲琪 25歲 服務業 居住台中3年

小社區出入單純

我是大甲人,跑來台中居住工作,因為住慣透天比較喜歡單純的感覺,會比較偏好小基地、小社區這種產品,出入相對單純,鄰居也少,不過管理要留意是不是全天候,這點會比較擔心。

黃炤慈 24歲 服務業 居住台中3年


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