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房市反轉 首換留意賣屋期拉長

首換眉角攏在這!

打拼了幾年掙得小窩,躋身有殼階級。不過隨著成家立業、小孩長大,小小的房屋已無法滿足需求,準備買新屋換更大空間。「首換族」要注意的事可不少,來看看專家的意見準沒錯!

新案房價高,首購族追價力不從心,反而是持有房屋,卻因不敷使用而需買新房的首換族,因經濟能力較好,成為剛性需求的主力。然在房市反轉之際,專家認為賣屋湊頭期款的時間恐拉長,並建議慎選保值產品。

首換族因有基本經濟基礎與購屋經驗,屬房市剛性需求的主力。范厚民攝

所謂首換族,意指已買房,但因家庭成員長大、增加,導致原屋空間不足,或工作、就學等須搬遷因素,而首次面臨換屋的買方。八貝多廣告總經理何彥煒表示,首換族跟首購族一直都存在,皆屬剛性需求,多從套房、2房或舊公寓,換成坪數較大、屋齡較新的電梯大樓,但原購買的精華區小宅通常賣價有限,所以愈搬愈遠,不少民眾改往三峽、淡水、林口甚至桃園購屋,只要原生活圈1/2房價可買3、4房。

「首換族因名下有房產,且有一定經濟基礎,可自己負擔頭期款。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為,首換族雖更有購屋能力,但也因有購屋經驗,且預算較高,對房屋品質更要求,加上反正有房,無急迫購屋需求,所以考慮期也較長。

現在進場議價有利

由於目前為買方市場,首換族因購屋需求與條件明確,更有利現在進場議價。新和廣告總監李霖芳表示,首換族看屋會依據過往居住經驗,更重視社區管理方式、垃圾丟哪裡、使用空間好不好、住宅機能性等問題,對建案品質較挑剔,加上目前不少建案的議價空間較大,有機會買到物超所值的產品。

如有學區考量,網路地產王總經理陳韻如認為,因孩子長大須自行上下學,大眾交通一定要方便。不過雖人人都想近捷運站,但房價通常也高得嚇人,李霖芳建議,也可找近公車站牌、快速道路或高速公路交流道等交通機能佳的地點。

此外,若趕在年底前買房,適用稅率較低的舊制,若至明年才購屋,House123執行長邱愛莉提醒,新稅制須自住6年才有優惠稅額,所以購屋時就須想清楚這6年的需求與條件。

至於持有1屋的狀態下,該先賣屋還是先買屋?住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲表示,若預期未來房價上漲,建議先買後賣,且選預售屋壓力較輕,交屋前可慢慢賣屋,但卻可能會有第2屋貸款條件較差的問題,通常利率在2%以上,部分區域僅可貸6成。他建議可與銀行簽切結書,表示有換屋計劃,貸款條件才較好談;邱愛莉則建議,也可利用夫妻間名下無登記房產的人去申請貸款,即無第2屋的貸款問題。

許多換屋族選擇賣掉市區小宅,改往外圍重劃區買大坪數產品。

不少建案開價下修,有利買方進場議價。

優質學區為不少首換族的購屋條件。

2年內換屋重購退稅

若預期未來房價下跌,劉明哲建議採先賣後買,先脫手舊屋以免未來賣價更低。邱愛莉補充,其實現在的時機賣屋時間較長,不要想能順利用賣屋款銜接買屋頭期款,建議先賣屋落袋為安,再跟買方售後回租,趁租屋期間慢慢看屋,至少確定賣屋價格,可用來衡量買新房的預算。

陳韻如則認為,首換族多在5~6年前購屋,現在賣一定有賺到錢,如果原屋的地點、條件夠好,不需顧慮會賣低、買高,「隨時賣都很ok」,建議多跟仲介聊天,瞭解區內物件的搶手度、詢問度,以判斷是否賣得出去。劉明哲也建議,賣屋時難免因對舊房子較眷戀,開價較高,可查看實價登錄,並找銀行鑑價來評估賣價,較能順利賣出。

換屋族的小確幸還有重購退稅可申請,但須留意在2年內換屋,且皆登記在同一人名下才有效,不過須注意若是在年底前換屋,因適用舊稅制,「大屋換小屋」將無法退稅,等到明年新制上路後,重購則皆可退稅不會有任何限制。

3房以上格局較受首換族青睞。

【首換族的選屋建議】

地點
◎若孩子有就學需求,愈近學區轉手度愈高
◎交通機能佳,如近捷運站、高速公路或快速道路交流道
◎若預算不足,可選近原生活圈的外圍重劃區
規劃
◎3房以上格局,使用空間較足夠
◎若為有車階級,選擇有附停車位社區
◎了解社區管理方式,以符合居住品質的要求為佳
◎各空間大小須符合舊家具尺寸,避免換屋後擺放不下
環境
◎小環境避開抗性,避免降低未來轉手度
價格
◎目前議價空間大,可勇敢出價
◎查看實價登錄,掌握近期區域成交行情
資料來源:《蘋果》採訪整理

若買不起捷運宅,可選近快速道路或高速公路交流道的區域。

【專家意見】往發展中外圍找屋

首換族通常是家中成員增加,須換到更大坪數的住宅,但若預算不足,往往也買不起原區域的產品,建議可往距原生活圈不遠、正在發展中的外圍重劃區尋找,不只房價較便宜,賣屋剩下的錢還可用來裝潢,且未來還有增值機會。

李霖芳 新和廣告總監

換屋以保值為主

現在房市可能反轉,建議首換族先忘掉過去買房經驗,換屋以保值為主,要更勇敢殺價,且對於房屋品質與條件也要更謹慎,通常挑選自己喜歡的房子保值性會較高,尤其地點很重要,住家小環境也盡量不要有抗性,避免未來轉手性差。

邱愛莉 House123執行長

【首換族心聲】用增貸湊頭期款

原本住公寓頂樓,但小孩出生後買車,出門大包小包,想換成有車位的電梯大樓,因小孩保姆不好找,想買原區域方便原保姆照顧。但大樓房價很貴,頭期款高,加上目前公寓不好賣,如賣不掉應會用增貸方式來湊頭期款。

徐邦妮 34歲 網購業 居住新北市


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