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換屋不將就 需求一次到位

雙北換屋精選

換屋是一件大事,選地段、挑產品可不能將就,機能、公園、醫療、學區、交通全都包,《地產王》挑選雙北市總價2000萬元、3000萬元、4000萬元的優質換屋區域,讓有換屋需求的你,一次看個夠。


首購和換屋為兩大自住購屋族群,相較於首購族,換屋族因原本就有房屋加上經濟能力較好,選擇相對多元,本期《地產王》針對不同預算的換屋民眾,深入調查雙北市總價2000萬元、3000萬元、4000萬元的優質換屋區域,幫你輕鬆換好屋。

民眾多因家中有新成員或小孩長大,為了更好的居住環境,萌生換屋念頭。彭仁義攝

換屋族多因家庭成員成長或增加,原屋空間不足而興起換屋念頭,換屋目標可分產品和環境兩個面向,網路地產王總經理陳韻如分析,換屋產品通常要3房以上,以目前新案公設比30~32%推算,權狀坪數40坪以上空間較足夠。她提醒換屋的民眾,最好挑選比需求人數多1房的房型,因為隨著小孩長大或成員增加,收納需求也會變多,如果選擇人數剛好的房型,未來空間恐不夠用。


換屋地點首重機能,最好周邊有傳統市場。范厚民攝

環境產品機能兼顧

而環境方面,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,換屋族首重機能,為應付一家大小所需,最好周邊有傳統市場,若為重劃區至少也要有量販店,而小孩子長大有就學需求,因此是否近學校甚至是明星學區也很重要。

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換屋時一定要考慮小孩就學需求,因為好學區通常得提前入籍。

如果是三代同堂,醫療機能和公園綠地也不可少,最後交通部分,陳韻如表示,因換屋族大多有車,看是要近捷運站、公車站還是快速道路、國道匝道,因個人需求而異。

研究過產品與環境後,再來就是購屋預算,陳韻如建議,若是雙北受薪階級,除了出售舊屋湊自備款,加上新屋貸款,可將購屋預算抓在總價2000萬元左右,若經濟能力較強,或者舊屋行情高,總價可放寬到3000萬元或4000萬元。

自備款不足可選預售

設定好購屋預算後,還得細算貸款負擔,地政士李佳芬分析,以自備2成、貸款8成,平均年利率1.75%分為20年貸款來計算,購買2000萬元新屋,自備款約400萬元,房貸每月本利攤還約8萬元。陳韻如補充,若打算未來2~3年換屋或自備款較不足,可選擇預售產品,拉長付款時間。

此外,賣舊屋買新屋的換屋人還能申請重購退稅,若符合房地合一實施前的舊制條件,除土增稅可全額退稅外,若賣屋所得納入當年度所得稅已繳納,2年內再購屋,亦可依據房屋評定現值申請全額退稅,但切記退稅後5年內不可變更其他用途或移轉。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰提醒,換屋最重要的就是「不將就」,如果換到條件較差的房子還不如不要換,而且換屋和首購不同,最好一次到位,免得再受找房子和搬家之苦。陳韻如也說,換屋族只要在能力範圍之內,選擇喜歡、住得舒服的房子,比房價重要得多,除了可住的長久外,那些吸引你的產品優點,未來可能成為房價增值的原因。


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