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總價低機能佳 市區小宅夯

小宅加溫 推案新趨勢

高雄市區開發漸飽和,大片土地不可得,地價、營建成本飆高,小基地也要蓋大樓才能回本,就出現了許多小基地小宅,儼然成為高雄推案新趨勢。


高雄市區土地幾乎開發殆盡,可用的腹地少之又少,許多能取得的土地都在200坪內,但建商仍主推大樓,機能成熟的舊市區出現許多小基地小宅,單價高但總價低,百戶內的總戶數進出也單純,吸引不少重視機能及居家品質的客層。


高雄市的小基地小宅多位於舊市區,甚至不到200坪就能蓋大樓。唐郡威攝

高雄市區土地開發接近飽和,堪用的土地面積通常不大,過去建商收到100~200坪土地,大多規劃透天別墅。齊太廣告協理謝俊正表示,近年原物料價格逐漸上漲,地價同樣飆漲,導致建商在市區購地成本大增,小基地蓋透天別墅除非規劃豪墅,否則無法回收成本,因此建商改推低總價小宅,以量制價達到回本的效果。


即便許多基地小建案設施簡易,但該有的設施如健身房也不會少。

生活機能吸引購買

高雄小基地小宅多位於發展成熟的舊市區,如新興、苓雅、三民等區都有不少基地在200坪以內的產品。謝俊正指出,舊市區因可用腹地少,整合大面積土地難度高,但優異的生活機能仍吸引許多民眾購買。

如新案「棋琴文賢苑」就位於新興區,靠近六合夜市及捷運美麗島站,生活機能強,基地171坪,規劃23~36坪、2~3房產品,每坪27.5萬元起;位於苓雅區的預售案「和風」基地更僅有115坪,規劃19~50坪,鄰近中正市場及捷運橘線信義國小站,生活機能佳,每坪25萬元起。

因基地面積小,單層戶數或社區總戶數都較少,住宅更單純。崑庭建設副總經理陳宜霖指出,小基地小宅總戶數多在100戶內,甚至部分個案不到50戶,單層戶數也在6戶內,進出較單純,居家品質也較佳。單層戶數少也讓民眾更容易買到邊間產品,部分個案可規劃戶戶2面採光,甚至衛浴開窗都不是問題。

小基地產品規劃坡道進出車道不易,有建商就乾脆改為機械進出。

基地小多機械車道

如新案「O8兩廳緣」基地只有98坪,僅規劃35戶,單層僅3戶,戶戶挑高3.6米,至少2面採光,每坪28萬元起;「民生LIFE」則戶戶邊間,有2面採光,每坪26萬元起。

受限於基地面積小,許多個案規劃機械升降車道,如鄰近美術館新案「遇見」就採用機械升降車道,只需35秒即可開出,每坪28萬元起。雖然基地小,但建商也希望具備該有的休閒設施,因此縮小設施規模,如「森La Vie」基地僅150坪,但健身房、交誼廳、會議區、曬被區等都有,頂樓甚至規劃自助洗衣區,每坪28萬元起。


【7樓華廈 可望重出江湖】

高雄的小基地風潮方興未艾,建商鎖定三民、新興、苓雅、前金及鹽埕等區,未來3年將有近1500戶的產品屬於小基地,甚至將出現11坪套房,也有逾60坪的規劃,此外,過去20年數量稀少的7樓華廈將重現江湖。


高雄建商持續鎖定三民區等舊市區,規劃小基地產品。

最小規劃11坪

高雄建商持續鎖定在機能完善的舊市區獵地。齊太廣告協理謝俊正表示,相較外圍區段,市區機能好,總價低的小宅較能獲得民眾認同。

根據高雄市市調協會的申報開工統計表顯示,未來在三民、新興、苓雅、前金及鹽埕等區,都將有250坪以下的小基地建案推出,其中不乏在地知名建商,如隆大、甲六園建設。

小基地的產品規劃則出現變化,高雄市市調協會理事長蘇永仁表示,目前高雄銷售中的小基地產品多規劃2~3房,坪數集中20~40坪,不過未來坪數將放大,從最小11坪的套房、到1層2戶的雙併66坪產品都有,產品更多元。

此外,近20年少見的7樓華廈產品也將重現江湖,光是三民區就有3個興建中或籌備中的個案,謝俊正分析,這和基地面積、臨路狀況,以及建商是否有獎勵容積有關。例如已興建中的7樓華廈產品,多數基地不到100坪,位置多在巷道內,僅須規劃1部樓梯,才不會讓公設比過高。


【專家意見】管理費負擔較高

小基地小宅在高雄市區很常見,民眾挑選時除了應注意周邊生活機能是否良好,也要留意公設比和管理費,因為小基地小宅的公設比可能較高,且因戶數少,分攤管理費的人就少,管理費負擔也會較重。


謝俊正 齊太廣告協理

【民眾意見】偏愛單層戶數少

我覺得小基地小宅對我來說是不錯的選擇,因為我喜歡戶數少比較單純的社區,而且高雄這種產品好像2房居多,對於首購族來說負擔也會比較輕。但是我會挑單層戶數不要太多的社區,或電梯不要只有1部,以免浪費時間等電梯。


丁翊倫 29歲 服務業 居住29年

【優缺點比較】

優點
◎社區總戶數少,進出較單純
◎基地小,單層戶數不多,居住品質較佳
◎多規劃小坪數產品,即使單價高,總價帶多在1000萬元內
◎休閒設施較簡約,降低未來維護成本

缺點
◎戶數少,每戶分攤管理費較高
◎基地小,公設比會較高
◎車道較狹窄,甚至採機械進出
資料來源:《蘋果》採訪整理


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