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「一線三角」黃金結構成形 新店房市愈來愈夯

「新店裕隆城」與「五峰重劃區」的自辦重劃題材,讓向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店出現新亮點。

房價過高,央行對台北市全區實施信用管制,台北市六月份買賣移轉受影響,價量同步負成長。然而,緊鄰北市的台北縣,反因受惠年底改制,加上比價效應帶來的北市移民潮,有六成二的民眾看好新北市房價的增值潛力,超越台北市的一七%。其中,板橋、新莊、中永和、新店五大行政區是最被民眾看好的增值潛力區。

年底五都升格的題材中,不若板橋與新莊擁有強勢的開發與公共建設題材,兩區塊又各擁新北市行政中心、新北市副都心及中央合署第二辦公室的「公務機關概念」,新店卻仰賴企業開發案「新店裕隆城」,與「五峰重劃區」的自辦重劃題材,讓向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店市出現新亮點。

過去一年新店新成屋、預售案的開價站上四字頭,加上長虹、三圓建設等知名建商今年在新店推出中高價大坪數產品,「長虹峰華」成交單價落在五十萬元出頭,「養心殿」雖仍在潛銷期,但七十萬元開價也為新店房市投入震撼彈。不禁令人好奇,向來安靜的新店房市,有什麼新的變化?

開發題材+捷運
聚焦新店四亮點


「新店是台北的橫濱!」民國八十九年即在新店推案,長期關注當地發展的三圓建設副董事長王光祥說,十年前的新店只有唯一一條連結台北市景美區的幹道--北新路,相較於三重連結大稻埕、永和連結公館、板橋和新莊連結萬華,處處可看見農地的新店就活像個小村莊,還是個進出大城不便的偏遠鄉鎮。

從新店交通發展的歷史脈絡觀察,八○年代北二高通車,中興路與安坑交流道先打通與台北市區的任督二脈,真正改變新店樣貌的捷運新店線,也改變了新店房市的命運。就如同三十多年前日本新幹線通車前,相較於日本首都東京房價約十分之一的橫濱,如今東京房價成長一成,橫濱卻成長七倍,王光祥從交通的角度分析,新店未來還有環狀線加持,類比橫濱,房價將有大幅躍進的機會。

多數人對新店的印象多半停留在「好山好水好空氣」的台北近郊,新店溪貫穿新店市,整頓後的碧潭美景,獨特地理環境被甲山林總經理張境在形容為具有「離塵不離城」的魅力,也因此吸引許多軍公教人口落腳於此。由於軍公教族群收入普遍穩定,房屋自住為主,換屋時也多半選擇「同區小換大」,買賣相對保守。

新店居民結構中的另一半,則是近年因台北市房價居高不下,逐捷運而居的台北市年輕移民,許多大安區、信義區、中正區居民在比價效應下,將新店做為首購或換屋時的選擇。

「在地人」與「外來客」這兩股穩定的力量,造成新店房市的支撐力道,房價受景氣影響下跌的幅度有限。綜觀新店交通建設與近期的開發題材,新店房市未來將朝「一線三角」的黃金結構發展,包括新店捷運線上的一級房價區、裕隆城周邊、中央新村與安坑地區(見上圖)。

新主軸往南移動
七張站受惠裕隆城開發


與新北市其他各行政區相同,新店過去房價發展軸線也是以與北市一站之隔的「大坪林站」為軸心。根據永慶房屋的調查,目前大坪林站周邊中古屋行情近一年漲幅驚人,平均單價已從二字頭一路衝上三字頭(見右表)。

永慶房屋大坪林直營店經理吳皇褌表示,北新路以北至中正路是早期發展重心,大坪林站在交通、學校、慈濟醫院、建國市場、市立圖書館等生活機能方面非常成熟,新店第二站「七張站」,則因裕隆城題材,加上家樂福、特力屋等商場加持後,成為新的鎂光燈聚焦區。

裕隆集團在○六年宣布新店裕隆城動工至今,開發計畫案牽動整個新店地區的房價,「先商業後住宅」的開發模式,更是希望藉區域的商業發展帶動住宅價格。檢視目前開發進度,卻僅有售予宏達電、位於寶中路交叉口的二千五百坪基地,正在興建辦公大樓外,占地九公頃、規畫為辦公大樓、購物中心、電影院、娛樂中心的B廠商業區,幾乎沒有動靜,七千五百坪的住宅區開發應該還有得等。

不過,裕隆城一萬二千坪的親水公園在今年四月正式對外開放,已能看見期待中的人工湖與綠地,因此,儘管這個被房仲業者說成「不知道還要不要期待」的龜速開發案,卻已帶動周邊的新成屋房價從每坪二十萬元翻漲至五十萬元以上。寶橋路上成屋轉手價也扶搖直上,幾乎皆悄悄站上四字頭,「元利群星會」一九九三年每坪不過二十萬元,至今成交價站上四十六萬元,去年三月至今就有三成漲幅。

五峰重劃區
成新豪宅聚落


沿捷運商圈南移的態勢明顯。三月初,國泰建設大手筆搶地,以每坪成交價二二○萬元的台北縣土地成交最高單價,買下新店市公所站附近一二六七坪土地。另外,在北新路與中正路口,今年一口氣推出兩個大坪數、中高價位的建案,其一開價站上七十萬元,刷新市區歷史行情。

土地價格、住宅價格同步創新高,順勢拉抬了五峰重劃區整體房價。

王光祥私下透露,其實新店地區購買力十足,「養心殿」的目標買家是新店山區「大台北華城」和「青山鎮」共二千多戶住戶,以建築品質、交通的誘因吸引企業主下山置產,一千一百多坪的開發面積,兩棟高樓層的大廈,儼然成為新店豪宅的新指標。

然而信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也提醒,重劃區有三個等級:一是如信義計畫區,由國家規畫建設並成功吸引企業總部、大型金融機構入駐;二是有開發,但沒有留下大面積公共開放空間和公共建設;三是新開發區域,街廓整齊,住宅環境品質佳。若光靠外來客或特定題材墊高房價,但重劃區內發展實則僅具第三種的「基本盤」,當景氣反轉時就必須擔心價格沒有支撐。

中央新村、安坑
吸引零星買家


整體而言,新店的整體房價還是以捷運軸線值得期待,然而在非軸線上的地區,如新店舊市區西南側的中央新村,和新店接中和的安坑地區,也各自擁有愛戴者。

走進中央新村,觸目所及是整齊的街廓,小樹蔭錯落在一排排華廈之間,清幽的環境如同台北市的民生社區。根據吳皇褌的說法,中央新村原先幾乎皆為透天產品,幾年來陸續經過多家在地建商在此積極買地整合,以「買兩棟舊透天蓋一棟新華廈」的策略在此區開發,因此可見許多外觀精緻溫馨的產品,但因環境單純,居民素質整齊,儘管沒有捷運便利性,此區釋出量少,單價仍有四十至五十萬元之譜。

另外,以山坡地形居多的安坑,大台北華城和青山鎮等高級社區獨樹一格外,交通不便的狀況在北二高安坑交流道、碧潭橋擴建以及中安便橋等連外道路開通後,相對較低房價水準也特別吸引喜歡山區環境的中產階級,目前區內行情維持在二十萬元以內。

整體而言,新店現階段的房價看在「在地人」眼中,實在是「高得離譜,買不下手!」過去房價向來屬於穩定水位的新店,飆升的結果被質疑受「北客架高」。蘇啟榮表示,要避免成為政府打房、景氣反轉,投資客拋售物件下的受害者,謹慎觀察區內投資客比率、進駐率、釋出率等指標外,「在新店還是沿捷運買最不會出錯。」

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