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「買房不買地」 你能接受嗎?

沒土地沒糧草,上市櫃營建業者將面對災難年?房市下半年將出現修正的混亂期,對建商造成威脅,面對政府的政策降溫和房地產的持續上揚,投資人此時該勇於搶進或謹慎的停看聽?
精華地難求 設定地上權是建商新藍海?
沒土地沒糧草,上市櫃營建業者將面對災難年?房市下半年將出現修正的混亂期,對建商造成威脅,面對政府的政策降溫和房地產的持續上揚,投資人此時該勇於搶進或謹慎的停看聽?

台灣房市自開春以來,充斥著詭譎矛盾的氛圍,政府雖祭出豪宅稅、停售國有土地等平抑房價政策,房市稍降溫兩星期後,房產年度盛事三二九檔期,台北縣市仍照樣開出區域新天價。原市場預期將出手升息的央行,卻在三月二十五日宣布不升息、也不調高存款準備率,為北市高房價的盤整,再度保留模糊空間。
諷刺的是,被視為政府壓抑房價政策風向球的私人土地標售案——基督教中國佈道會天母會址,在七家開發商搶標下,由華固建設以每坪單價四○九·七萬、總價七○·二八億元的歷史高價得標;開標前一天,國泰建設也才大手筆以每坪二二○萬元購入新店市光明段土地,刷新台北縣地價新高。短短一個月內,台北縣市土地價格統統創下歷史新高紀錄。
接二連三的高地價效應,業界調侃宛如給政府遏制房價政策「熱辣辣的巴掌」,地產熱浪背後,實則隱藏了建商將面對「原料用罄」的窘境。
「今、明年會是台灣營建業的災難年,」美商房地產投資管理公司仲量聯行台灣分公司總經理趙正義憂心的說,台北縣市精華區的土地不足的現況,如果原物料緊縮,或是景氣反轉,手中僅有銷售型產品的上市櫃建商,「一定得做困獸之鬥!」

沒有土地可蓋 固定型收益投資比重提高

建商的災難年或許言之過重,但從建商的營收比重來看,相較於國外建商固定收益占六至七成的比例,國內建商以住宅銷貨收入占大宗,因此當市場對未來預期一片看好,精華區卻「找嘸土地」,難怪再貴的地建商也要搶進,如此一來,雞蛋放在同一個籃子便成潛在風險。
買地蓋屋,再銷售賺利潤,原本單純的產業經營模式,考慮經濟環境、金融條件、政策、天災等房地產影響因素後,營建公司面臨置地壓力而調整營運方向,提高收益型資產比重來強健風險承受度,就是方式之一。信義房屋投資部協理歐人彰分析,近年來建商切入BOT(指民間機構投資興建,營運期屆滿後再轉移所有權予政府),未來,設定地上權也將成為建商的新藍海。
從近期幾個BOT案中不難發現建商投入BOT案的意願升溫。
三月份,競標激烈的大型BOT——台北資訊園區案,五組競標團隊中,除了財力和通路經營實力雄厚的科技大廠外,唯一以建商身分投標的,正是去年底剛標下總投資金額約三六.九億元金門工商休閒園區BOT案的台灣土地開發。另外,「文化創意產業旗艦大樓BOT案」招商會上,同樣吸引冠德、台開到場。
參與政府BOT案的建商先進者,諸如樺福集團、日勝生活科技、冠德建設皆是。樺福集團近年多次參與捷運聯合開發案,也拿下投資額約三十餘億元的萬華車站、中崙市場BOT案、和北市信義區廣慈博愛園區BOT案;而日勝生更是在同業不願與公部門交手的時期,最早鎖定捷運聯開案的建商,去年讓日勝生聲名大譟的台北車站特定區交九用地BOT案,則是打贏從純住商建設轉向商用不動產收益與管理的第一場勝戰。「不同時期要有不同的經營思維,」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂分析,面對土地匱乏、都更整合不易且時程冗長的窘境,具備穩定收入財源基礎的建商會有較好的出路,生命力也相對旺盛。

精華區土地售罄? 設定地上權為新出路

「建商不會去花沒有把握的錢,」高銘頂也直言,政府BOT的收益期長,沒有經驗的建商對其投資報酬率僅八至一二%仍存有疑慮。曾參與大巨蛋BOT的遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易就私下透露:「老闆現在不喜歡BOT!」大環境、財務營運、行政程序等變素,的確存在預估與實現落差的風險值。

「設定地上權是另一條很好的路!」蔡宗易提到,以租賃概念取得土地,等於降低營建中最貴的成本——土地成本,開發成本降低,品牌廠商容易在設定地上權的案子裡,利用品質提升獲利空間,「也就不用無厘頭的跟人家去拚標地。」

政府明定停售大面積國有地的同時,一月財政部卻積極推動設定地上權業務,核定「國有非公用土地設定地上權作業要點」,彈性放寬地上權包括權利金(從過去土地市價五成,現放寬為三成至七成計算)、租金(土地申報地價年息五%放寬為一%至五%)及存續期間(五十年延長最長為七十年)等條件限制,企圖引進民間資金,加強國有土地整體開發。目前國產局擁有大台北地區較大面積的土地,包括松江路附近二塊八七五坪及五六九坪商三及住三用地等,評估具有地上權設定價值的精華土地,預計四、五月間正式公布。

業者私下表示,今年度信義計畫區的精華地段,也將有大面積停車場的地上權設定案釋出,而私人土地也可能陸續以此模式徵求建商合作。

然而,對於遠雄認為「到期可續,建商沒有風險」的看法,今年手持五十至一百億元購地預算的華固建設則持觀望態度,發言人劉若梅說,建商在設定地上權方面,「還需要有學習曲線。」主因是民眾對設定地上權住宅的接受度還未確認,目前僅有日勝生京站案作為參考。但劉若梅與冠德建設業務部副總經理洪錦欽則同聲表示,「只要有好的地段,在景氣持續熱絡、卻又找不到土地的狀況下,不失為一種方向。」

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