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三道緊箍咒齊下 房市反轉狼煙四起 漲幅縮小、動能減弱、政策打壓

房地產反轉的跡象,主要是因房市已面臨漲幅縮小、資金動能轉弱、政策打壓愈來愈凶,租稅成本加重等三大衝擊,德明財經科技大學副教授花敬群更直言,目前房市已處於高價反轉的態勢,投資房市必須加倍謹慎。

這波房市上漲與資金行情有很大的關係,推升房市的資金有一部分是海外台商匯回投入房市,但最主要原因還是國內錢多為患,利率處於超低水準,對房價產生推波助瀾效果,如今,這個情勢已出現反轉的現象。

從五大銀行的購置住宅貸款(即通稱的房貸)統計來看,主要銀行對房貸業務的成長率普遍出現趨緩的現象。

驚!銀行房貸近滿水位
台銀、土銀、合庫、第一、華南等5家銀行,被中央銀行稱為5大銀行,他們也是房貸資金主要供應者,5大銀行房貸業務量約占市場總量4成,對市場具有指標作用。根據《財訊》統計結果顯示,最近5年房貸業務量成長較大的只有台銀,但台銀是政策性銀行,須執行政府政策性貸款,例如青年安心成家貸款,房貸持續成長的狀況較能理解,但據指出,台銀對於非政策性的一般房貸,在放款時也趨於謹慎。

至於其他4大銀行在房貸業務成長率則均呈下滑的趨勢,其中房貸放款量達4500億元的合庫銀行,更出現負成長的狀況。

對此,第一銀行副總林漢奇指出,銀行業對房貸業務趨於保守,主要是主管機關對銀行放款業務太過集中在房貸,相當關切,希望銀行能注意風險,另外,在計算資本適足率時,銀行對自用住宅放款風險係數為45%,而對非自住房貸放款風險係數則為百分之百,因此,銀行業對於房貸業務也轉趨謹慎。

金融業高層人士指出,由於最近幾年國內不景氣,銀行對企業放款風險加大,房貸因有房子做抵押品,且房價又水漲船高,形成銀行最穩健獲利的放款項目,但是《銀行法》規定,銀行承作房貸,不得超過存款加上發行金融債券總額三成的額度,這就是銀行承作房貸的最高水位,而目前市場上房貸主力的公股行庫,對房貸放款的額度已離滿水位不遠,因此,公股行庫對房貸業務成長動能就出現趨緩的現象。

除了房貸成長動能降低,花敬群指出,以國泰建設公司編製的國泰房價指數來看,過去五年來,包括台北、新北、台中、台南、高雄等五都的房價漲幅,毫無例外地都呈現愈來愈低的趨勢。

從統計資料來看,台北市現在房價與五年前相比漲幅將近四成,但與最近一年前相比,則漲幅只剩6.21%,而同期間新北市房價的漲幅更從6成降到3.71%,可見雙北的房價上漲力道已出現疲態。

花敬群指出,雖然內政部公布台北市房價所得比創下新高,但這僅表示可能仍有部分豪宅價格在上漲,然而整體漲勢已經趨緩,再加上政策打房壓力愈來愈重,因此對房市未來發展必須小心。


怕!打壓力道愈來愈猛
說到政策,各方打房的壓力只會愈來愈重,因為從中央到地方政府以及立法院都想加重房地產的稅負。

最近的例子,就是財政部長張盛和將與台北市副市長張金鶚會面,商談房市對策。張盛和與張金鶚會面要談的事情,應該就是要加重房市投資者的持有成本,對擁有多間房子的房市投資客加重房屋稅的成本。

除此之外,立法院財政委員會最近也通過一項決議,認為房地產稅制缺失嚴重,在完成全面改革前,內政部須先研擬將公告土地現值由目前一年調整一次,改為按季或按半年調整一次,以加速縮短公告土地現值與市價的差距,此舉一旦變成政策,則房市交易的土地增值稅成本勢必大增。

其實,房市的最終改革是將房、地合一改課所得稅的稅改大計,張盛和雖已有腹案,但他表示,房市稅改此時還不能說得太明白,因為財政部目前的要務是先推財政健全方案,先讓銀行營業稅率調高,以及股利抵稅權減半的法案能獲得立法院通過,此時談房市稅改恐會模糊焦點。

顯然,房地合一改課所得稅的法案,不是不做,而是時機未到,因此調高房市持有成本、拉高公告現值以及房地合一改課所得稅三項措施,可能在財政健全改革方案完成立法後,一股腦兒全部衝向房地產,到時房市即使能挺住這波衝擊,租稅成本也將大增,房市交易的利潤也將大幅縮小,能再漲的空間也有限了!

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