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今年投資房地產 得先過四關

「最壞的時候過去了,今年會比去年更好!」遠雄集團董事長趙藤雄在總統馬英九連任成功後如此形容龍年的房產局勢,委靡不振的台灣房市似乎再現龍騰九天的一線契機。

但當前對於置產或是投資族群而言,要搶進馬英九連任後的房地產商機,可能必須先認清的是,在經過去年動盪的打房政策調整期後,整個房地產投資因環境條件變化,已經出現四個與過去截然不同的改變,如果沒想清楚應變之道,光用過去的投資模式去操作,就貿然出手,已經再難輕鬆賺到土地公財,甚至被套牢的機率大增。

第一關:變現性差

第一個改變是不動產的變現性變差。奢侈稅的實施是促成這個改變的最大關鍵,由於涵蓋面極大,且是針對交易金額而非差價,二年內課徵高達一○到一五%的交易稅。

對此,台北市不動產仲介經紀商業公會理事長黃鵬希指出,現在每買進一戶就要等上兩年才能賣,且房價不漲就算了,一旦走跌,兩年內賠錢售出一樣要課稅,不僅套現難度高,還使得投資損失的幅度拉大。同時,即使過了閉鎖期,由於交易量低,找承接的買方難度也相對提高,在在使得房地產的變現性明顯不如從前。

第二關:成本逐步墊高

成本逐步墊高是第二個明顯改變。由於馬政府採取漸進式調高公告地價與現值的模式,且公告現值有設定目標,希望二○一五年能達到市價九成,公告地價則未定目標,但也要調漲,這代表的不僅僅是每年開徵一次的地價稅與房屋稅等長期的持有成本被提高,就連同買賣時的土地增值稅也會跟著增加。

加上調幅極快又大,根據內政部的公告,今年全國土地公告現值調漲幅度平均達八.六五%,其中漲幅最大的前三名為新竹市、台中市與新北市,土地公告現值較去年調漲幅度都超過一○%。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?指出,如依此推算,台北市日前脫手的帝寶豪宅物件,假定以每戶二五○坪計算,新舊稅率間要繳交的土增稅差額就有將近五百萬元之多,因此,在預期這幾年都會持續調高公告現值與公告地價的情況下,房屋持有人一定要把土增稅增加的成本考量進來,不然獲利可能就會被吃掉。

第三關: 預售屋獲利縮減

第三就是預售屋轉賣的獲利空間也因查稅趨嚴而減少。近幾年來,由於預售屋只須先付極少的訂金,即可獲得承購權,在進入施工期實際繳交自備款前,有很長的時間,可供建商與投資客大玩預售轉賣的炒房遊戲,透過多層次銷售賺取價差,是資金槓桿較大的一種房地產投資模式。但如今,因為財政部落實追查預售屋買賣差價的財產交易所得稅,這種投資方式的獲利也可能被侵蝕。

淡江大學產經系副教授莊孟翰就表示,前幾年如果是建商的中實戶,在推案初期就能取得接近代銷承銷底價的預售屋,到完銷前,因為景氣好,多數會有多次的調價動作,而且多是大坪數戶型,總價高,漲幅也高,所以往往一個物件獲利就達百萬元以上。如果加上原本的工作收入一起併入所得稅申報,稅率很可能要課徵到最高的四○%;但如不申報而被查到的話,最高可以加倍罰,如此一來,幾乎一半以上的獲利都要進到國庫,而以當前的市況,未來房價會漲會跌都還未知,顯見這種操作手法已經不再行得通。

第四關:脫手難度提高

第四個改變則是脫手難度增加,投資風險變高。過去幾年房地產走多頭,房價易漲難跌形成一種投資共識,市場人氣旺,是有屋不怕沒人買的賣方市場,但在政策抑制與國際情勢惡化下,買氣明顯不如以往。

而市場上期待已久的陸資炒房效應,又在「五四三」陸客買房禁令(購屋貸款必須低於五成、每年居留時間不能超過四個月、取得住宅所有權後三年內不得買賣等陸資來台購屋的法規限制)壓抑下,多年來,根據內政部的統計,陸客購屋數量只有不到五十件,且多數是中國新娘繼承或是來台依親後購買的,成交總金額也都不高,成效不彰,未能牽引外資動能進入市場,導致整體買氣下滑。如今中國房地產局勢惡化,自顧不暇之際,間接使得台灣房市的跌價風險提高,讓投資難度增高。

危機入市更要買好產品

然而投資難度雖然增高,但根據中信房屋在馬英九勝選後所做的民調,由於市場不確定因素減少,因此在龍年願意投資國內房地產的人仍有三五.一%之多,另外也有約九%的人有考慮投資海外房地產,顯示房地產還是極受重視的投資選項。

而且好消息是台商返鄉置產的力道,隨著馬英九續任總統有回溫的趨勢。鄉林集團董事長賴正鎰表示,選舉投開票的六、日二天,鄉林在台北、台中兩地的建案就出現看屋詢價的人潮,台中二天至少有二十餘組客人,台北大境、淳青案現場也有十七組客人,甚至鄉林皇居周日當天,就出現五組客人因馬確定續任總統而前來繳足訂金,買氣明顯回溫。

中原地產台北總經理余志文表示,大選後的週日,看屋量已較前一星期增逾三成,政局穩定下,也帶動購屋信心,中原地產甚至在大選當天晚上即成交了中正區的住宅案。

對此,莊孟翰指出,雖然打房政策造成環境改變,打掉了短期投機客層,但還是有中長線投資族群及首購、自住、換屋等基本盤,所以像是帝寶,雖說可能是為了逃避土增稅而出售,但短期內就能成交三戶,且據了解價格沒有明顯降幅,就不難看出好物件的市場承接力道仍強;商辦、店面、飯店等商業不動產更是如此,尤其在政治的不確定因素消失後,這些都仍會是台商資產配置的熱門選項,所以假如要危機入市,一定要挑最好的產品下手,才能立於不敗。

由於景氣走勢不明,過去資金行情時,只看增值的投資思維必須跟著改變。

信義房屋企研室經理蘇啟榮建議,現在快速大漲機會低,回歸基本面後,漲勢趨緩,因此持有時間會相對較長,所以購買房屋時,像是租金投報率是否比貸款利率高、是否容易轉手且鄰近地區空租率低等,都成為重要評估準則,投資房地產必須更加謹慎,才能獲利。

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