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出價就成交!新玩咖重金殺出忠孝東路商圈

全台商圈霸主—— 忠孝東路四段出現新玩咖,讓高昂的店面行情愈加滾燙。五月下旬傳出一週內有近十億元成交,並有區域新高價誕生。當地包租公推算,此波搶門牌的瘋狂行徑,讓一坪千萬元的新店王指日可待。
五月的第三週,位於台北市忠孝東路四段二九七號,原OSIM店址的六十三坪店面,以每坪四八三萬元轉手賣出,創該區段新高價,震撼東區整條街的店東。東區三大投資團隊的成員表示,不到半年前,該店對面、現址為中國信託分行的店面,才以一坪三百萬元締造高價紀錄,沒想到,短短時間同一路段就以一.六倍的成交價易主。

「按照這種漲法,SOGO百貨周邊店面一坪有一千萬元的潛力。」當地房東樂觀期待一坪一千萬元的新店王呼之欲出。這個邏輯其來有自,因為去年暑假期間,SOGO百貨後方一間十八坪小店面,就以每坪八百多萬元的單價成交,撐起東區商圈店王的天頂。

以SOGO百貨為核心的忠孝東路四段商圈,眾所皆知是有錢買不到的地段。但,搶買風潮從未熄火,五月下旬出現一週內有近十億元的成交量。持續加溫的熱度已讓當地專業投資客也喊燙手。

「租金投報率擺一邊,搶門牌優先」成為今年來東區店面市場的新現象。在地深耕的投資團隊操盤人指出,近期市場出現愈來愈多陌生面孔的新玩咖,「他們砸錢不眨眼,幾乎是以買骨董的姿態搶市。」

海歸派撒現金
連貸款都懶得辦


信義房屋忠孝新生店黃浩中表示,東區商圈躋身國際資金聚焦的舞台,已非本地有錢人才投資的場所,更多海歸派以東區店面作為資產配置的一環。「拿現金買上億元的店面,連貸款都懶得辦!」與東區店面投資者有業務往來的銀行表示,這類現金滿手的華僑習慣付現,即使貸款成數也不超過五成,迥異於本地投資者慣用六至七成貸款的操作手法。

找個地方放錢,是這群新買家的終極投資目標,「連租金都不斤斤計較」。此番近乎只管「收藏」的豪氣,讓包括坐擁店王(現址為雄獅旅行社)的劉媽媽及江醫師團隊也瞠目結舌。

投資客老J表示,「這麼『殺』的買法,顛覆追求租金收益的投資原則。」正因為租金趕不上房價飆漲速度,東區店面的租金投報率節節敗退。SARS前後有高達五至六%,三年前降為三至四%,今年新轉手的店面(租金未調漲前)僅守住二%為平均水準。

遺產稅降低,吸引海外資金回台,在東區商圈的店面投資戰爭中,顯得方興未艾。當地房東表示,陸資都還沒來,歸國華僑就一波波現身,對於長期持有的店東來說,這股新買盤是大利多,但對有意加碼進場的投資客來說,則是可怕的勁敵。

熟悉當地店面交易的仲介表示,東區商圈以忠孝東路四至五段為軸,可分為A、B路段,店面租金呈明顯價差。復興南路以東至敦化南路為A段,由敦化南路往光復南路則歸為B段。A段的店面每坪月租金約在二.五至三萬元,B段以明曜百貨為界,往西每坪月租約一.五萬元,往東至光復南路每坪月租約一萬元。

高房價開始對東區店租產生向上推擠的作用,商圈結構產生明顯質變。五月二十四日在忠孝東路、敦化南路口,由香港股票上市的新宇亨得利集團在台承租的第一家鐘錶專賣店開幕,就是一個東區店鋪精品化的新指標。

店租高漲
只有精品業才養得起


這家名為ELEGANT三寶的鐘錶旗艦店,以店中店形式集結瑞士SWATCH鐘錶集團十個頂級品牌。國際品牌的進駐,讓原先以SOGO百貨為核心,有勞力士、歐米茄、中美鐘錶等店塑造出的頂級錶店商圈範疇,逐步擴及敦化南路以東。忠孝東路四段至五段的租客也轉往金字塔頂端的行業,「換招(招牌)」趨勢明顯。

臨忠孝東路的店面以服飾精品與餐館業為大宗,不過,近來也有逐漸升級的現象。連鎖餐飲業不敵高漲的租金,開始往二樓或往忠孝東路五段位移。例如,原先忠孝東路、光復南路口的必勝客,就改為服飾品牌IROO承租。去年第四季,同一路段對面、捷運國父紀念館站二號出口,原為便利商店7-ELEVEn租用的店面,在房東換手後,現在改由法國品牌夢特嬌承租,據傳月租金已從原本的十八萬元,上調至三十三萬元,漲幅約八三%。

東區店租今年來漲幅少則一成,多至四成。因為價格長期看好,位於SOGO對面的原ESPRIT店址,房東有恃無恐堅守整棟要價月租三百萬元的高租金,嚇跑所有上門詢問的租客。據悉房東是東區地主,寧可空置二、三年也不願退讓。

在珠寶鐘錶及高檔服飾業的持續展店下,東區店面逐漸轉型為精品商圈,未來高價轉手的交易已成為房市頂級投資客的熱門話題。「賣方出價,買方就埋單」的現象,已經讓講究租金「理性」的買方聞風喪膽。

新階段的搶店大戰,顯然將掀起一波新遊戲規則的混戰。諸如豪宅的收藏現象,也可能現身東區商圈的收購潮,看來新買家的長線收購計畫,將有機會讓東區店王再添傳奇。

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