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劉伯恩、林政誠獨特「店面投資學」

在房地產投資圈中,高所得的醫師總占有可觀的地位,內行的房仲業者都知道找醫師開發物件一旦成功且獲得信任,將有較高機會做成高總價的好生意。如果以劉伯恩與林政誠兩位坐擁上億元地產的例子看來,果真驗證如此的黃金定律。

劉、林兩人從內、兒科轉攻「愛美」科別,是健保不給付,每次收費高昂且診療期長的超夯專科,前者因與何麗玲合開減肥美容診所而大出鋒頭,後者因宣稱幫藝人蔡依林針灸豐胸名噪一時。龐大的現金入帳,讓他們財富累積較常人迅速,也有進軍不動產的雄厚資本。

在劉伯恩還只是個診所醫師的時期,約在九七年間因房仲的介紹開啟了房地產投資,因為當時門診病人不多,劉伯恩常跟仲介長談一個下午,從對房市投資的入門聊起,慢慢地建立一套專有的置產術,自此,他專注在投資熱門商圈店面,而且只進不出,成就如今不為人知的包租公實力。

集結了學區、觀光的士林夜市就是劉伯恩的金店面所在,根據當地仲介表示,文林路、大東路上共有三間透天店面是劉醫師所有,依目前市價推算每棟皆億元起跳,再比起他於約莫○三、○四年間每棟總價約三千至四千萬元的進價,增值幅度可是以倍數翻漲。

只挑最好的帶租物件,長抱置產

劉伯恩買的店面都位於商圈最熱鬧的精華處,永遠是搶租的一級品,長期穩健的收租利潤十分可觀,以文林路上、陽明戲院旁現租給服飾品牌G2000的店面為例,房仲業表示,按行情推估月租應有三十多萬元,夜市內的主要幹道—大東路上兩個店面月租行情也應有二十多萬元水準,一年下來這三棟億元店面至少可貢獻近千萬元的租金收益。

「理性評估、出價合理、長期持有」是劉伯恩房市投資三部曲,「投資前,劉醫師必定實地走訪,仔細評估投資標的是不是位於﹃長紅型﹄的商圈」,一名劉的友人表示,「士林夜市有觀光、學區的消費力支撐,更鄰近捷運站,四周有大馬路為完整街廓,是永續型的商圈」。

不僅選擇熱門商圈最好的店面,劉伯恩也喜歡帶著租約一起買,原因是可省去找房客的空租期,不過,因為他挑的產品本身條件極佳,也沒機會產生空租問題。

看準了,出價絕對符合行情,是劉伯恩投資的特色之一,仲介表示,劉醫師不像殺低賣高的投資客,自己充分掌握行情,投資出價也合情合理,絕不買貴也不會出「沒有誠意的價錢」。

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