樂淘金

時事論壇、經營管理、投資理財

商辦市場突圍 外資須在地化

商辦市場突圍 外資須在地化 經過金融海嘯的洗禮,外資對亞太地區商用不動產投資機會的信心,有從谷底拉升的跡象,尤其台灣因租金在亞洲各國中相對低廉,在幾乎沉寂十年的亞洲商用不動產市場中,顯得特別突出,二○一○年截至五月底,台灣商用不動產市場交易金額就高達四四二億元,亞太置地(Asia Pacific Land)同樣非常看好台灣的投資機會。

亞太置地去年底買進三棟大型商業不動產,也是當年度唯一在台灣市場出手的外商公司。今年二月,我們正式成立台灣分公司,搬進台北一○一,成為第一家在台灣設立分公司的外資投資法人機構。未來一、兩年,我們預計在台灣市場投入一百億至一五○億元,這些布局計畫,都是看好台灣商用不動產的未來潛力。

買有問題大樓獲利空間大

先不看台灣市場的投資機會,單純從投資環境來說,以我過去十多年在亞洲許多國家操作案子的經驗,台灣在外資投資不動產的法令規範架構上,與日本、韓國、甚至中國相較下是簡單且有效率的。

譬如,境外公司只要在台灣開設分公司,就可以貸款、買標的,也能擁有參與BOT、政府標案的資格;在日本,外資投資如果要節稅,就一定要跟日本境內公司合作;在中國,就一定要設立境內公司,資金匯出國也要經政府同意。另外,台灣融資成數可以借到八成至九成,不動產稅負低廉,在金流方面比起其他亞洲國家相對有彈性。在這些大架構上,台灣對外資是非常友善的。

再看不動產市場的投資機會,兩岸互動頻繁、ECFA(兩岸經濟協議)等議題,台灣所具備的投資題材與故事性都相當吸引人。亞太置地對台灣市場任何標的都不設限,尤其對具備「提高不動產價值空間」的標的很感興趣,包括收購不良債權(NPL)等高風險的不動產,我認為在台灣融資成本低的投資環境下,只要財務槓桿操作得宜,IRR(內部投資報酬率)績效也更能反映。

在台灣買下租金收入已很穩定的大樓,要再創造價值反而不容易,反而買有一點點問題的大樓(像住宅產品或是辦公大樓),因管理不善而導致租金收益不佳,或是根本就空置半數的,進入重新整理再出售,做一些改變來提升租金,就能創造獲利的空間。有意思的是,與這類大樓擁有者交易買賣,通常反而還更好談。

亞太置地在日本有二、三十家的購物中心,擁有很強的know how,購物中心、購物商場是我們原本的強項,因此我們對台灣購物中心的興趣也很高,這類標的因能產生非常穩定的現金收入,很適合保險公司投資。雖然現在台灣零售商場大部分是以百貨公司模式經營,但我認為不見得是最好的模式,如果用購物中心的角度出發來創造環境分租,小型購物中心不管在招商招租上都還有很大的進步空間。

飯店不是不動產而是商業

另外我也看好台北市商旅標的,台北市目前商旅容量不到一萬個房間,一定有成長空間。尤其目前看得到一年平均七、八成的住房率,住房的基本需求並沒有問題,是非常平衡的市場,若未來外籍遊客、陸客來台,需求增加,在供給有限的狀況下,房價一定會上升,但台灣這類標的物不多。

但我認為,飯店(hotel)不是不動產,而是一個商業(business)。最簡單的例子,一個仁愛路上的住宅,就算是很老舊的樓,都有它的價值,但如果是兩個蓋得一模一樣的飯店,兩個不同牌子,租金就會不同,所以思考飯店的經濟價值,是要以商業的角度來看。如果亞太置地要做這部分的投資,一定會找合作夥伴,因為是我們不熟悉的領域,基本上還是要能掌握專業的商業經營know how,才能達到最大的經濟效益。

然而,在台灣投資商用不動產的困難是--找標的不容易。我自己是外資,即使過去的投資經驗豐富,回到台灣也重新調整與學習,但台灣的不動產市場有一套自己的交易邏輯,不像香港、新加坡市場那麼透明,並非用科學的研究數字或分析就能夠了解;從商辦空置率和租金行情去看投資機會,也會覺得矛盾,但投資機會卻是存在的。

也因為台灣不動產市場獨有的特色,我認為未來「外資在地化」在台灣將是非常重要的模式,這也是亞太置地的機會。亞太置地與其他外資不動產業者不同的是,它們是「中人」的角色,並有其他如顧問或物產管理等專業,而我們擁有自己的資金投資,也可以跟外資合作。

在其他亞洲國家,「資產管理公司」非常普遍,很多外資到當地都可以找這種資產管理公司合作,但我們是台灣第一家外資投資法人的資產管理和投資公司。我們本來就是外資,知道外資要什麼,以合作方式一起投資,由我們管理,合作夥伴能降低風險,卻能共享利潤,這樣的模式就是在地化。我的團隊現在就在台灣,與大型金融機構的投資部門比較,相對而言,操作上也更有彈性。(林育嫺採訪整理)

TAGS

相關文章