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四大趨勢五路資金齊匯商辦

金融海嘯後,二○○九年台灣商用不動產交易總金額飆出九五五億元的紅盤,今年本土壽險業者、外資法人、開發商、陸資、高資產個人五路資金將持續加溫商辦市場。
瞄準明年大反彈,今年進場先卡位
金融海嘯後,二○○九年台灣商用不動產交易總金額飆出九五五億元的紅盤,今年本土壽險業者、外資法人、開發商、陸資、高資產個人五路資金將持續加溫商辦市場。

二○○九年台灣商用不動產交易金額達九五五億元,經歷金融海嘯的洗禮後,交易總金額不跌反升,較○八年全年成長三五%,僅次於○七年高峰。隨景氣回溫,市場預期心理持續堆疊加碼,二○一○年兩岸互動若實質發酵,本土壽險業、外資法人、開發商、陸資、高資產個人五路資金,可望齊匯商用不動產。

去年四月份安泰人壽以上百億元的天價買下新光三越A11館,為本土壽險業者高調獵樓起跑鳴槍後,多家壽險業者一路捉對廝殺,十一月國泰人壽再以近三十億元拿下錢櫃台北SOGO館,每建坪平均單價一三○·二七萬元,創下商業大樓交易新高,全年度壽險業者瘋狂搶進的交易金額占總交易額六成四。

除本土壽險龐大資金水位挹注商用不動產外,幾乎同時,金融海嘯受創最劇的外資法人,沉寂數月後,陸續回流詢問商辦標的。美系大型私募基金亞太置地(APL)向CAPMARK購入三筆北市商辦,是去年度最大、也是唯一的外資投資案,象徵新一波外資來台卡位的前哨站。

○九年整體商用不動產交易集中在大台北地區,占整體交易達八成二,第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒分析,市場去年第三季開始放量交易,第四季價格反彈,甚至超越○八年三月高點,以廠辦集中的內湖科學園區來看,○九年三月均價在三十一萬元徘徊,今年一月份已站穩四字頭,超越○八年三十五萬元均價,市場動能足,「明顯台北市量的供給捉襟見肘,需求大於供給。」

牽成頂新魏家買下一○一大樓股權的關鍵人物——高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍附議,雖然台北商辦價格與租金回報率背離,但他預測,至一一年辦公大樓供給率出現「零」、行情大力反彈之前,一○年商用不動產將持續加溫。

趨勢一:
壽險業鯨吞蠶食,富人動能充沛

市場游資充沛是各大外資商仲顧問公司看旺戰局的主因。

信義房屋投資部協理歐人彰表示,代表市場活期資金動能的M1b(貨幣總計數),去年十二月公布的年增率創二十一年新高,攀至三○·三%,「今年這些錢應該都還會在,不會跑掉。」從信義房屋連月來對市場的觀察,包括回台台商、傳產老闆、科技新貴等高資產個人的理財需求,「今年投入商用不動產將更旺盛!」這群堪稱後備主力的資金,多關注五億元以下的收益型辦公產品,如地段好的B辦,和傳統商圈、土地持分大的標的。

然而,市場真正要角仍是本土壽險業者。劉學龍分析,以壽險業投資不動產部位上限三○%計算,整體可運用資金高達八·九兆元,銀彈充足的壽險業者,勢必繼續大肆尋獵標的。

外界實則更關注向來低調的外資法人,今年是否真會積極加入戰局?從過去外資投資台灣商用不動產的軌跡檢視,○五、○六年南山人壽買下惠普大樓、IBM大樓開啟門戶後,○七年逾三五%的商用不動產交易量屬外資,達到巔峰。

朱幸兒表示,過去十年台灣在亞洲沒有明確的經濟定位,因此在外資法人投資眼光中,「台灣只算二線城市,」因此,外資對台灣商用不動產的關注度,「端看新加坡、香港、上海、東京等一線城市的市況而定,若單純以目前三·五%商辦租金回報率評估,遠不及上海、北京一半,則外資恐停留於物色階段。」

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