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地上權住宅 市價打六折的虛與實

市場行情6折價,搶進台北市門牌住新屋!」光聽到這兩句話,想買房的人肯定會豎起耳朵。這是最近房市最紅火的地上權住宅超強賣點;但是,話可別只聽一半,以便宜價格買到的代價即是,這戶房子,最多只能讓你住70年。這樁交易,算盤該怎麼打才精準?

雙北市房價連年翻漲,為抑制房價持續飆升,2010年行政院拍板禁止標售台北市大面積的國有土地,往後這幾年,國有地活化改以地上權招標方式。高價得標的業者付權利金給政府後,即可獲得該筆土地50到70年不等的使用權,並須於每年繳交地租,期滿後須歸還土地或商議續約。

超殺價格搶客
三二九檔期 成熱門標的


據全球資產管理公司統計,近5年,全台共計34筆地上權案脫標,總交易金額逾560億元;其中,住宅用地共計12個,總額逼近110億元。可預見往後幾年,地上權推案將如雨後春筍冒出。

今年的三二九檔期,地上權住宅即以市場六折價的超殺優勢搶客。去年底由「吉美璞立」率先登場;今年開春,板橋區「昇陽寓見」接棒續攻,規畫27、35坪小宅,每坪開價30萬至40萬元,對比該區新案每坪上看50萬至60萬元的高門檻,價格極具吸引力。

緊接著,4月初華固建設在景美推出「華固新天地」,總銷上看130億元,預計開價以市場行情打6折,每坪單價約45萬到50萬元之間。下半年,日勝生集團於台北市忠孝復興站後方推出的「仁愛本真」,市場推估每坪開價150萬元,戶戶總價破億元。四案總銷金額突破200多億元,占雙北市總推案量近1成。

「地上權住宅將是市場趨勢,」華固建設總經理洪嘉昇表示,雙北精華區段土地資源稀少、房價居高不下,政府釋地採地上權方式已成潮流,加上近年財政部國產署將設定年限從50年延長至70年、鬆綁地上權分割限制後,市場接受度也隨之提升。

洪嘉昇說,華固旗下新案「華固新天地」,還沒開案就湧入詢問潮,準買方以年約三四十歲的年輕人或年長退休族,前者考量預算;後者則大多打算高價出脫市中心房產,把部分資金拿來買相對低價的地上權住宅,剩餘資金則用來享受退休生活。此外,也有想收租的投資客上門。

然而,地上權住宅並非市場新品,諸如台北信義計畫區的豪宅「台北花園」、台北車站旁的「京站」、松山區的「南京333」等,都是完工多年的地上權住宅,卻始終未成氣候,主因即是地上權與所有權住宅屋主享受的權益有落差。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,現在市面常見的住宅多為所有權產品,屋主擁有土地、房屋的所有權,且沒有使用年限限制。而地上權則分為地上使用權與地上租賃權,兩者都沒有土地所有權、且有使用年限限制;差別在於前者的買方可拿到房屋所有權、地上使用權。例如「台北花園」即為地上使用權,土地為國有財產局所有、設定使用年限50年,建商興建房子後賣出,地上權可隨每戶房屋分割出售,亦即屋主擁有地上權持分,在法律上等於有物權可向銀行貸款,融資較為容易。

銀行融資較不易
貸款利率高 成數也較低


而地上租賃權較鮮明案例則為「京站」,地主為台北市政府,由日勝生集團投資興建,地上權使用年限45年,建物產權屬日勝生持有代管。民眾向日勝生買到的是地上租賃權,只能拿到使用權利證明書,在法律上持有的是債權,只能拿到房屋使用權與地上租賃權,對銀行來說,不具擔保效力,貸款較為困難。

然而,目前銀行業者對地上權案多半「興趣缺缺」,合作金庫個金部協理趙世宏即表示,多數銀行不願承作地上權貸款,主要考量其缺乏較具增值效應的土地利益,隨屋齡老化,剩餘價值會快速減損,轉手交易、法拍如何鑑價是一大難題,承貸風險相對較高。銀行即使承貸,貸款利率也會比一般住宅高約1%,且成數僅約6成。

全球資產管理公司主任王維宏分析,房價高漲,打6折價有其競爭力,但買進前最好先評估貸款、選擇使用年限高於40年的產品。另外,持有地上權的概念較像租屋,每年不須繳地價稅,但須負擔地租,地租計算方式約為公告地價的3.5至5%,比自用住宅地價稅優惠稅率千分之二高出25倍,且近年公告地價連年調漲,未來持有成本會更高。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉建議,民眾可以購屋總價除以可使用月數,即得出每月買進成本,再加上地租費用,若總成本低於附近月租金行情,即可考慮買進。

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