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地產新燙金區 烏石港地價年漲八成 宜蘭縣政府作多 財團抱兩百億開發

時序進入熱辣酷暑,衝浪勝地宜蘭烏石港人滿為患,一群少男少女興奮地拿著相機猛拍碧海藍天。前方一輛黑色轎車疾駛而來,兩名表情漠然的男子下車後,同樣熟練地架起相機,但鏡頭下對焦的畫面,卻是一塊塊雜草叢生的土地。這些隱身在遊客間的投資大軍,近來正逐漸壯大,撒錢搶地毫不手軟,刺激當地地價、房價應聲起漲。

財團、投資客揮旗湧進
而早在投資客揮軍搶進之前,大型財團早已先馳得點。2011年底,昇恆昌斥資八億多元,取得七千多坪旅遊專用地;去年九月,宜蘭縣政府標售烏石港區段徵收土地,五十七筆土地全數出清,成交總額高達十七億餘元。今年三月,展悅開發集團砸下二十多億元,一舉標下近三萬坪南堤新生地,再次為當地市場注入一劑強心針。

根據內政部實價登錄網站統計,近兩年烏石港重劃區土地快速飆升,2012年每坪成交均價達十一萬元,到今年成長到每坪均價近二十萬元,短短一年間,地價飆漲八成之多,與頭城鎮整體土地成交均價僅約四萬元的行情相比,顯得格外亮眼。

房價彈跳力道同樣驚人,據實價登錄與21世紀不動產統計,烏石港房價從去年每坪均價十六萬元,漲到今年每坪二十二萬元,漲幅近四成。目前預售新案每坪開價約二十萬到三十五萬元。今年下半年,在地建商晏京建設將以旗下弘程建設名義,推出二十八層樓的「觀山海」,預計每坪開價三十六萬到四十二萬元,刷新當地預售新高,直逼宜蘭最高價礁溪的預售行情。向來「只見遊客、不見投客」的烏石港,如何一躍成為財團、開發商、投資客垂涎的黃金肥肉?

晏京建設董事長林晏弘分析,○六年雪隧通車以來,宜蘭休閒住宅大舉興起,擁有溫泉優勢的礁溪房市率先受惠,頭城的房市價量表現並無明顯起色。約從五年前縣政府實施頭城市地重劃、烏石港土地區段徵收案,當地市場自此鹹魚翻生。

「觀山海」基地即歷經當地土地從乏人問津,一路躍升為炙手可熱商品的歷程。林晏弘表示,看好市地重劃題材,四年前與股東、友人陸續向原地主收購土地,初期由於四處盡是荒煙蔓草,「土地根本沒人要搶」,每坪頂多三萬到四萬元就可以買得到;但到了收購後期,隨著重劃發展漸趨成熟,地主見獵心喜,價格愈賣愈高,最後每坪土地進價平均成本已達八萬到九萬元,足足漲了一倍。

這還沒完,整併為兩千五百餘坪土地、預計推出「觀山海」休閒住宅案後,眾家代銷業者搶破頭爭取代銷權,「老客戶也一直打電話來問,要開多少?哪時候要開案?」林晏弘更覺得市場大有可為,決定挑戰每坪四字頭的新天價。

房價挑戰四字頭新天價
業者敢有恃無恐開高價,最大著眼點是因為當地有近兩百億元銀彈挹注的開發商機作後盾。今年初,宏泰建設前董事長、帝寶豪宅操盤手許東隆,以展悅開發集團董事長身分,砸二十億元拿下近三萬坪南堤新生地,預計開發為國際級度假飯店。許東隆表示,頭城有先天的自然美景,遠眺龜山島、後倚蘭陽博物館,又有外澳衝浪勝地,觀光休閒人口到位,該地是臨海第一排,擁有無敵海景景觀,定能吸引國內外觀光人口進駐,投資金額預算從土地成本到營運,總額將逼近一百億元。

前年昇恆昌取得的七千多坪旅遊服務專區土地,則預計規畫成購物商場及飯店;晏京建設也在去年宜蘭縣政府標售烏石港土地時,拿下兩千坪商業區土地。當地建商私下評估,三案投資總額,少說也要兩百億元,財團都敢投這麼多錢進來了,投資這裡有什麼好怕?」

第一太平戴維斯副總邱奕平也表示,若未來飯店旅館、購物商城整體開發完成,加上交通建設聯結,當地的商業活動將更為活絡,並形成商圈集市效應。

宜蘭縣政府、財團帶頭作多,交通部再助一臂之力。規畫從北市南港通往宜蘭頭城的北宜直線鐵路,預計將在二○一六年動工,未來從南港到頭城車程時間,可望縮減為三十三分鐘。眾多利多加持,投資需求急速增溫。邱奕平表示,近兩年來,看好當地的投資買盤確實增加,以台北客群為多,也有遠從高雄來的買家,偏好買土地等增值,或自建透天厝,作為第二屋休閒住宅。

21世紀不動產宜蘭頭城加盟店經理蔡沛然表示,目前烏石港重劃區、港口路「海產街」附近的商業用地最熱門,具有「景觀、特殊」的產品,最有成長潛力,不只外地客搶買,宜蘭、羅東等地的在地投資族,也抱足資金掃貨。

不過,儘管各界看好聲不斷,投資加碼動作不少,但宜蘭縣觀光協會榮譽理事長應光偉指出,頭城烏石港在觀光開發下,長線發展看好,然目前週末假日交通仍紊亂,期待政府能加速北宜直線鐵路工程,未來聯外動線以及舒緩日漸增加的遊客與通勤人口的路線規畫,亦須整體補強,才能化減分為加分。

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