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大直重劃區翻身,地主樂透另一個新板特區呼之欲出

「新大直」時代來臨!長期被內湖科技園區壓抑的大直大彎(金泰)段重劃區,在「台北好好看」政策利多加持下,十二個大型開發案即將啟動,不但將重塑大直的新風貌,另一個結合觀光、商業、豪宅的「新板特區」也呼之欲出。

位處科技廊帶(從士林一路延伸至內湖、南港)的大直金泰段重劃區,可以說是台北好好看開發計畫的最大贏家。由於區內土地面積多符合最低申請門檻,通過第一波審核的高達十二件,幾乎占所有申請案的三分之一,合計總面積高達三.六萬坪,主要集中在樂群二路以北、敬業二路以東的區域,其中更以宜華國際旅館案的規模最可觀。

針對大直金泰段「壟斷」近三分之一名額,有業者批評政策獨厚此區。興富發建設副總廖昭雄指出,基隆河截彎取直後土地重劃,原地主分回土地時,原本一公頃地可分別換回○.二公頃商業區、○.四公頃住宅區或○.六公頃工業區土地,當時抽到籤先選的地主幾乎都選擇價值較高的商業區,沒想到後來政府全力開發內湖科技園區,當地工業區的使用限制經過多次放寬,讓內科發展日趨成熟,各種機能一應俱全,但卻打得大直金泰段的商業、娛樂區抬不起頭來。多年來大直的地主相當不平,認為當年選工業區者因為政策改變賺翻了,等於變相懲罰選擇商業區的地主,這次藉由政策放寬管制,總算是讓大直的地主們得以解套。

政策利多,大彎段使用分區限制鬆綁

協助中和呂氏家族提出申請作業的信義房屋協理呂信銓指出,大直長久以來最大的問題之一,就是「妾身未明」,因為使用分區的限制,導致建商多走在違規使用的灰色地帶,也就是在商業區賣住宅,讓近年在此地推出豪宅案的建商都頗為頭痛。目前大直大彎段在樂群二路以南主要是住宅區、住商混合區;以北則分為二大塊,敬業三路以西是商業區(含旅館與商業購物中心)、以東則是娛樂區(包括旅館、健身中心、娛樂購物中心),而藉由這次台北好好看計畫之便,大彎段使用分區將大幅鬆綁,對區內地主無疑是一大利多。

另一項讓開發商雀躍的是取消高度限制,以往區內建築物限高三十六米,導致每棟建築都長得一般高,都是十二層左右的矮胖大樓,毫無美感可言,未來限高鬆綁後,十二個個案都將拉高到二十五層以上的超高建築,而且十五樓以上就可坐擁基隆河河岸景觀,對個案產品力、消費者都是一大福音。

使用分區管制放寬、限高解除之外,未來區內各大樓還將以空橋串連。此外,依規定這十幾棟大樓的一至三樓必須作為商業使用,整個規畫精神與新板特區相當接近,未來區域開發完成後,可望與新板一樣,成為結合觀光旅館、購物中心、豪宅的摩天大樓群。

其中最具指標地位的當屬宜華國際觀光旅館,計畫興建成一五○米高、具備國際會議廳的國際級旅館,預計在○九年七月開工、一四年七月營運。除了觀光旅館外,計畫還包括一棟商務住宅、二棟銷售住宅,由於規模龐大,讓此案未演先轟動,對未來「新大直」的新風貌將扮演舉足輕重的地位。

宜華觀光旅館最具指標性
林榮三家族獲利最驚人

瓏山林企業先前曾在此區推出「博物館」個案,銷售情況頗佳,每坪售價一度喊到七、八十萬元;但之後博物館二期決定喊停,改為申請「台北好好看」計畫。瓏山林的二塊基地面積合計廣達七千五百餘坪,與宜華國際不相上下,同業指出,養地多年的林榮三家族不但土地成本極低,加上這次獲得的容積獎勵,配合建材價格崩跌,未來推出銷售後不但總銷金額驚人,獲利更將是刷新紀錄的「天文數字」。

興富發建設這次也取得二席,其中位於B2的基地,就是原本計畫在去年九二八檔期推出的「豐澤」案,但在考量市場狀況與最大效益的情況下,最後也決定暫緩推出、改走台北好好看計畫。興富發在○八年初將此基地一半土地售予白天鵝建設,兩家公司將合作開發。至於位在B10的基地,三三二七坪土地完全屬於興富發建設。興富發目前規畫兩案同時開發,希望趕在○九年底推出銷售,若順利成行,將成為○九年最大規模的預售案。

忠泰建設與地主合作的基地位於A2段,剛好在愛買吉安量販店旁邊,忠泰希望能與比鄰的呂吉宏團隊合作,由於政策精神是面積愈大獎勵愈多,因此若能整併成更完整的基地,將可爭取更多容積獎勵。至於宏普建設案,則規畫為超高雙塔建築,投資金額也高達八十億元,可望為宏普帶來可觀收益。另外緊鄰劍南捷運站的長虹建設A7基地開發案,開發金額約五十億元,占捷運地利之便,未來售價可望水漲船高。

呂信銓指出,大直金泰段在政策推動改造下,不僅整體建築的天際線可以拉高,有助整體美觀;一樓開放空間的設計,也有助於提升區域的人文形象、生活品質。未來的新大直不但是兼具休閒購物、國際級飯店、高級住宅的重劃區,也將成為內湖科技園區科技、商務人士購屋時的新重心。

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