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央行亮黃牌 要壓壓投資客氣燄

選在巧妙的時間點,央行「突然」對房市投資客祭出信用管制,出手還不致造成市場重傷。買方縮手觀望,賣方撐盤堅強,雙方拉鋸戰才剛開始。少說要一季看輸贏的觀察期,賣方出手要快,買方得多砍。
高房價問題,不只是台灣的民怨之首,連中國也不例外。六月中旬,大陸央行對銀行儲戶的調查結果顯示,有高達七成民眾對高房價不滿。中國自四月以來,房市交易急凍不說,更有大型開發商調降價格逾一成的幅度,正在舉辦世博的上海,也陸續傳出樓盤降價的消息。

反觀台灣的中央銀行,在四月間對銀行業「柔性勸導」後,台北縣的明星重劃區——新莊還連連演出轟動標地的戲碼。終於,央行在六月二十五日突然升息半碼,同時對大台北區將購買第二屋以上的投資客,祭出信用管制措施。

央行出手時機點很巧妙,一來此時進入傳統推案與銷售淡季,二來正是兩岸簽訂ECFA後。選擇在市場降溫時動作,作法也很「人道」,小小升息,管制信用的「針對性」強調只衝著投資客來。

貸款戶面臨重新核貸

帳面上,看似升息事小,對於廣大的房貸戶,每月增加的負擔不過數百元。但央行幾乎將整塊大台北皆納入管制範圍,雖然限制對象是所謂持有第二屋的投資客,但其中也涵蓋不少換屋、置產族群,政策仍具漣漪效果。

銀行業者表示,整體來說,預售屋貸款成數最多八成,新成屋及中古屋則以七成為上限,但在央行新政策下,銀行內部將偏向緊縮,幅度可能有一成或以上。不少貸款戶正面臨重新核貸的流程,所有購屋族也都會碰上貸款成數縮水的問題。

以信義房屋提供的成交價格為例,台北市、台北縣的主力成交價分別約為一千七百萬元及八百萬元,若貸款成數被削減一成,自備款分別增加一七○萬及八十萬元,不少民眾的財務計畫得重新調整。

在新政策後,大台北房市皆出現人氣退潮、買方暫停議價轉為觀望的現象。第一週預售案場來人減少三到五成(含大雨因素影響),中古屋的帶看人次也縮減二成以上。房仲業表示,買賣方再次展開拉鋸戰,隨之而來的成交停滯期少說半個月、多則一個季度,市場成交顯然將度小月。

高力國際總經理劉學龍就表示,央行是否進一步限縮土地融資、建築融資,直接影響建商財務面。政大地政系教授張金鶚不客氣地說,央行打房愈打愈熱,應該直接從土建融資下手,才有成效。房仲業則預期,央行宣示結束低利時代,年底前很可能陸續升息至年息二‧五%的水準。

有趣的是房地產業者先是發表評論看「平」新政策的衝擊,多數不認為房價有下修空間,但在最新出爐的六月成交統計中,市場已有價跌量縮的跡象。仲介業者的資料,中古屋成交量縮自五月就有跡可循,應是房市已在買方追價無力的情況下,第二季末開始出現修正。

市場進入修正期

內政部建築研究所於六月二十九日所發表的房地產景氣動向季報中,受訪廠商預期下半年房市,有超過四成看跌房價,尤以金融機構、建經及估價師等專業人士最為看壞,多數人看跌幅度在三至一○%。對於新承作貸款金額方面的看法,更是明顯有四成業者看壞。此調查在央行新措施出爐之前進行,現在看壞比例及預期跌價幅度很可能深化。

在觀望央行是不是加碼管控的同時,「群體心理」與「氣氛」決定了房市走勢。政大地政系教授張金鶚表示,現在是比誰「堅持」,買方切忌追價,而賣方則考驗著出場智慧。

嗅覺靈敏的投資客,其實早在近一年的時間內持續減碼,幾個叫得出名號的大戶只出不進,在新政策施行後,則有一部分投資客轉進新戰場。台灣房屋板橋站前特許加盟店店東陳基鐿表示,該區域已有四分之一的投資客跑到未受管制、房價相對低檔的台北縣林口、三峽試水溫。

房仲業的成交資料也顯示,六月林口、三峽的成交量成長一至兩成,價格也比第一季成長近兩成。兩大新市鎮進入成屋高峰期,加上市中心高房價持續驅趕首購族外移,當地進駐人口明顯增長。根據台北縣民政局的資料,原本在三峽台北大學城區內僅設有一個里,因每月有約二百人移入,今年三月已核定要分為三個里。

有巢氏專案協理劉炳耀表示,三峽大學城從原本僅有十來家房仲,一年內暴增為四十家,可以看出當地市場的交易熱絡。然而,投資客在其中少說也有三成的比例,預售案開價已站上二十萬元。

永慶不動產林口仁愛店店東林光中則表示,未受管制區也會受到信心衝擊,原本林口地區有不少來自新莊、三重的客人,現在若房市有下修之虞,外來客心存觀望,甚至在價格修正後,索性留在原區域購屋,這將造成林口成交量縮價跌。不過,根據他的觀察,機場捷運A七和A九周邊土地投資客仍未見消散。

投資客轉進
商用不動產及中南部


投資客在住宅市場轉趨保守,但在商用不動產卻有低買空間。海悅廣告總經理曾俊盛表示,ECFA後商業不動產展現潛力,屬於高總價的投資客會轉移焦點。具有一、兩億元資金者,就有一部分轉往中南部。

在這波信用管制下,房仲業認為欠缺實質基本面的利多題材區,房價將面臨較明顯的修正。

例如,台北縣的樹林因為沒有捷運等都會路網的鋪設,守住盤勢的力道較弱。具備捷運將開通的地區,以及各區域精華地段則能相對抗跌。淡水地區未受管制但供給量及餘屋多,也是攻堅不易。

而買方應戰之道,絕對是趁機多看、多比較,更重要的是大膽出價,坊間甚至喊出議價從六折談起的風聲。同時,須注意賣方是否拉高出價、放寬議價作為因應。

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