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屋主搞懂五大關鍵 談出都更好宅 都更再起 商機重現

都更明顯復甦了!經過文林苑事件後,都更受害者聯盟理事長彭龍三說,以前寄出十封拒絕都更的存證信函,十封都無效的情況已經改變,近一年多來,表明不同意被劃入都更,或希望撤回同意書等訴求,被實施者(多為建商)接受的現象愈來愈明顯,都更市場也悄悄產生變化。此時正是重新審視都更的絕佳時機,只要抓緊五大重點,就能掌握新一波都更商機。

老宅都更較有利
不用出錢出力 分回利益多

第一個重點是像文林苑王家這樣堅持不參加都更真的比較好?

所謂都更,是一間房子住超過三十年後,屋主只要簽字同意,過程中不用出錢,也不用出力,整合周邊的老舊住宅住戶意願,交給選定的實施者處理,甚至需要的話,連施工期的居住與搬遷費都不用出,最後在一定基地面積與住戶同意率下,提出申請經政府核准,就能啟動重建工程,完工後,扣除改建成本,大家按各自原本住宅的價值占比分回住宅,同時幾乎保證分回的價值一定比原有高,其原因在於屬於公共財的建築容積資源埋單,最高可達50%的都更獎勵容積,依規定再扣除建築成本後的剩餘利益也是分給原地主,至於實施者則可按建築成本換回一定比率的住宅來銷售獲利,因此願意付出心力。

從制度來說,都更是極為討好屋主的機制,但也因此,堅持跳脫都更意味著自己埋單未來老宅改建重建的全部費用。此外,由於新建案多半強調永續建築,若不參加都更,一旦周邊大基地的都更開發完成後,恐怕未來半世紀以上都不再會有都更需求。

雖然北市府近期要求被劃出地區周邊,必須留下未來可都更的最小面積,但實際上,因為面積不夠大,未來就算都更,獲得容積獎勵相對少,土地價值的條件也相對差一些,因此真的獨立在都更之外,恐怕並不划算。

能分回多大的房子最重要
既然談比較有利,那當然就要問清楚才簽字,這就是第二個關鍵。彭龍三說,沒問清楚就簽同意書是都更爭議不斷的主因。

對此,擔任過都更審查委員的估價師徐士堯有深刻體會,他指出,曾經審過一個案件,屋主一邊質疑建商分配比過高,一邊又拚命向建商爭取增加搬遷期的補貼費用,完全不自覺占便宜,結果就是導致建商分配比變高的原因。不僅如此,就連本刊也遇過都更戶烏龍爆料,屋主拿著都更契約質疑合建契約條件不同,懷疑碰到黑心建商,卻沒弄清楚因為大家都想多分一點,無法符合都更規定,因此多半是「假權變、真合建」形式,既有用來爭取容積的都更權利變換契約書,又有載明實際分配利益的合建契約書,兩者內容本就有差異。這些案例的背後,暴露出都更戶對於都更內涵不了解的問題有多大。

那該怎麼問清楚?
總是在地主說明會親上火線解答的揚昇建設董事長許典雅說,能分回多大的房子是最關鍵的,但不能只是聽建商告訴你分幾坪,還要問是分回幾%,公設比多少,幾房的設計、含不含車位、未來每坪市值多少、建商品牌能加分多少,有疑問全部都要問清楚,才能確保自身權益。另外一個重要的觀察點是負責現場說明的人有沒有辦法明確解釋清楚,如果事事都要請示長官或是建築師,就要多加注意,表示實施者本身沒認真準備,拿一個未定案的東西來談, 地主當然不能簽字同意。

社區共識夠不夠
同意戶愈多 執行勝算愈大


第三個審視重點就是社區內的都更共識夠不夠。文林苑案後,要求同意比率提高、且強制性變低,因此只要有釘子戶存在,就算都更價值再高,也乏人問津。而且如果沒有一定共識就找建商來當實施者,建商前期的投資成本會比較高,自然沒辦法談到最好的分配比率。因此有意都更的社區應該內部先溝通。

貨比三家不吃虧
辦比案說明會 挑適合建商


另外,許典雅建議,有八、九成同意再來找建商執行都更比較好,就算沒辦法達百分之百走快速通關流程,至少審查期間雜音低,速度就會快一些,如此有助於建商掌控營建成本,唯有建商成本愈低,地主分回的比率才會愈高。

第四,貨比三家,找出最適合的建商當幫手。即使有了都更共識,但各家需求不同,與其押注一家建商解決方案,倒不如學學許典雅的客戶,整理好各住戶問題與需求,一口氣提給眾建商,用一場公開的建商比案說明會,讓住戶投票,看哪個建商的提案支持度比較高,是找出最適合自己社區的都更實施者方式。

拔除惡意釘子戶
投訴違建 保障多數人權益


最後,面對只追求個人私利極大化的惡意釘子戶,不妨善用合理的違建訴求加以抑制。都更業者指出,像是頂樓加蓋雖有一定市場行情,在都更談判中會獲得較好的改建條件,但都更同意戶不見得忍受這類違建占用戶獅子大開口的漫天喊價,導致都更破局;因為這屬緩拆的違建,一有住戶投訴,依法即報即拆,同時因為是公共空間,占用戶還必須清算五年租金給其他住戶。

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