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帝寶 台灣十年豪宅史

要回顧台灣近十年來房市脈動與轉變,台北市仁愛路上的宏盛帝寶社區歷史即可視為縮影。這座占地5642坪、面對絕無僅有的百米仁愛路林蔭大道「地王」,歷經國民黨賤賣黨產案、SARS疫情、股災、金融海嘯等利空;卻始終扮演台灣最高價豪宅的屋脊。它是全台第一件成交單價站上百萬元的個案,是所有想拉抬房價的後進者,最關鍵的參考標價。它是目前豪宅成屋市場中,唯一轉手單價已超越二百萬元者。更是平民百姓望之興嘆,渴望一窺堂奧的「富貴角」。

就連投資土地眼光最精準的宏泰集團大家長林堉璘,也絕沒料到自家推出的宏盛帝寶案,可以賣到一坪二○六萬元的天價。

十一年前,一塊充滿爭議的九十億元土地,卻因水漲船高的身價,讓總銷售金額從原先預估的二八○億元,膨脹至最終以六百億元結案(僅餘一戶)。帝寶案十年來,總市價整整漲逾二倍。興建開發的宏盛等於賣一戶賺兩戶,帝寶住戶資產更是富上加貴。

帝寶的基地原屬國民黨黨產,為中廣公司舊址;該地先於一九九八年底以八八.五億元,賣給同屬黨營的中央投資公司,卻在隔年十月,僅總額加價一.五億元,轉賣給宏盛,引起市場眾多傳聞。這一頁「帝寶前傳」,可說是充滿政商糾葛情節。

但林堉璘不改其志決定要用最高規格,蓋一座可供富豪世代相傳的傳家寶。

預售初期慘澹
友情價六十五萬仍遭拒


當帝寶邊建邊預售的五年期間,遇到首次政黨輪替,民進黨的陳水扁選上總統,兩岸關係緊張。台股反映民間信心潰散,大盤指數從萬點下墜,最低跌至三四四六點。待景氣與民間信心逐漸恢復,○三年爆發SARS疫情,房市買氣再度籠罩於「空」襲。

在此背景下,帝寶檯面上「貴」為每戶一六○坪起跳、每坪牌價一百萬元的指標,市場銷售並不被看好。由於帝寶案在預售初期反應不佳,宏盛透過口袋中的人脈名單積極促銷,林堉璘也出馬招攬企業界友人,對知交釋出一坪六十五萬元的「感情價」。回想這段過往,當年保守觀望的一位企業重量級人物,如今看著帝寶一坪成交破兩百萬元的身價,也只能嘆自己「怎麼這麼沒眼光!」

「蓋得起來嗎?蓋得漂亮嗎?價格撐得住嗎?」展悅開發董事長、前宏盛董事長許東隆不諱言在帝寶初期銷售艱困時,最常面臨外界的三大質疑。「事實上,董事會評估過是否降價求售,但以我接觸客戶的經驗,我認為只是時候未到。」

許東隆觀察到,「大盤指數和銷售率同步」,豪宅客戶並非買不起,而是股市行情等經濟因素影響其判斷出手的時機。在等待大環境好轉的熱銷期來臨前,許東隆決定加碼下重本,總工程款追加五億元。找來日本五大營建工程巨頭之一的鹿島建設,在台子公司中鹿營造參與興建,同時把高檔建材、配備再升級。「這五億元,創造了日後五十億元的銷售產值。」

帝寶於○五年完工時,銷售率恰恰過半,宏盛內部資料顯示,預售期每坪成交均價約七十八萬元。

市場景氣加溫,成屋階段的帝寶社區展現的碩大之美成為攬客的吸引力。此時的銷售策略係在嶄新的社區豪華會館裡,舉辦多次藝術展覽,廣邀兩岸三地的知名企業主、建築同業親臨考察。帝寶快速打開國際知名度,遂連一般的大陸觀光客也將之視為渴望匆匆一瞥的重要「景點」。

信義聯勤案高價標脫
點燃帝寶房價暴漲引信


真正引燃帝寶房價猛爆成長的引信,要屬○六年三月間,信義聯勤俱樂部國有地由新光人壽出價每坪二七四萬元得標,並創土地新高價紀錄。以建國南路為軸,仁愛路的帝寶與信義聯勤案,相距不過二、三公里;當年宏盛以每坪近一六○萬元買地,對照七年後新壽的購地價格,地價少說也該漲一.七倍。何況帝寶正坐面對仁愛路的方位,地理條件更優於信義聯勤標案。

頂新集團董事長魏應州替當時將成家的兒子,買下一戶一六○坪的新家,他不只一次公開透露,係以「朋友價」拿到一坪八十萬元的成交價。不消多久,帝寶的牌價上調至每坪一一○萬元,幾乎全台各地建商都受到激勵,鼓動市場「豪宅風」。

○八年二次政黨輪替前,台股從SARS期間四千多點的低點,一路收復失土,大盤衝上九千五百點。這個階段,帝寶成交單價達到一三○萬元。由於銷售率已突破八成五,宏盛轉趨惜售,訂價策略端出每賣出一戶,單價上調十萬元的高姿態,意在不斷向上測試豪宅客口袋深度。

在此期間,市場上相繼推出的豪宅預售案,諸如敦化北路上的「文華苑」、仁愛路上的「吾疆」、信義區的「台北信義」等指標案陸續推出,制訂牌價時,皆得看帝寶「臉色」。帝寶的房價成為豪宅市場的屋脊。
在國民黨的馬英九當選總統後,兩岸解除民進黨執政時的緊張氣氛,伴隨其後調降遺產稅,台商資金顯現回流的大浪將醞釀發生。頂新魏家四兄弟就是在這段期間,加碼購入帝寶,兩代家族共九戶在此居住,也成為回流台商追捧帝寶的指標大戶、活廣告。

台商回流添柴火
置產資金蜂擁 房價登峰


今年三月,國民黨榮譽主席連戰以單價一九三萬元,買下一戶二五○坪的帝寶住家,根據地籍資料顯示,近五億元總價採無貸款、全額付現的大手筆。

連爺爺為帝寶拱上一坪近兩百萬元的價位。九月時,社區內一戶一一○坪(未合併單位)的轉手戶釋出,含三個車位約一千二百萬元在內,成交總價為二‧五億元,換算每坪單價為二○六萬元。半年的時間,帝寶這個已經有五年屋齡的豪宅,每個月單價自動「長大」二萬元。

帝寶愈賣愈貴,竟然愈多人想買。「醜醜地嫌、痛痛地買」,許東隆表示,在交屋後,當時未銷售的餘屋有半數以上皆為社區住戶購買。近期參與一場帝寶住戶品酒宴的人士指出,住戶熱中探詢是否有轉手戶將釋出,因為大家看好房價還會漲,「還想再買」。

宏盛方面表示,帝寶目前只剩位於D棟十九樓、二五○坪最後一戶,幾近完全銷售、零餘屋,社區進駐率逾八五% 。這個眾所矚目的最後一戶,索價多少呢?宏盛已釋出「買家要有一坪三百萬元的心理準備」。用三百萬元為帝寶拉抬身價的企圖,不言可喻。

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