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建商一陳情 房價登記制就喊停

內政部推出網路查房價服務;不過資料落後一季,又有樣本不足、行情闕如的情況發生,原將實施的房價登記制,更遭行政院高層一聲令下打入冷宮。學者批評,行政院毫不掩飾與建商間的親密關係。
打著促進房市交易透明化的旗幟,內政部終於端出房屋買賣契約價格的網路查詢系統(「不動產價格e點通」)。只不過,由民間機構聯合徵信中心提供的房價資料,囿於保護個人資料的顧慮,可供查詢的路段及價格經過模糊化,讓該項透明資料變成既不透明、又很殘缺。

內政部營建署表示,聯徵中心提供自民國九十六年第三季起,全國超過二十五萬筆交易案件為基礎的房價資料,經此計算出四萬筆平均及十分位價格、一·五萬張單價散布圖,並包括逾一千個路段作為最小統計範圍。未來每一季結束後的第二個月底,便會上傳資料。

這項堪稱突破性的官方版房價資訊平台,卻因為時效整整落後一季,案件數量不足,以及無法充分顯現產品條件,讓民眾在實際使用上,參考性大幅降低。又遭逢近期房價往下修正,而顯得該網站行情高過於市場,反而容易讓參考者在議價交易產生誤判。

官版房價
不保證為真實行情


營建署表示,原希望採用銀行鑑定價格,但因涉及業務機密無法提供,只好轉向聯徵中心採用契約價格。提供資料的聯徵中心則表示,不保證所提供的買賣契約價就是真正的市場成交價格。

值得注意的是官方版的房價亦經過「微調」,營建署採十分位法,把各物件依序排列後,再以特定位置的前後兩物件算出平均單價,因此,民眾從網上查到的價格也不是某物件真實價格。資深房地產界人士表示,官方提供的房價確實僅供「參考」,實質上很可能背離真實房價,因為聯徵中心的契約價格屬於私契的約定價格,主要目的在爭取貸款成數。充其量只能說是藉眾人之力來抬高房價,銀行是否放貸也不在資料內,「建商房仲猶如找到作假帳的官方背書者」。

根據本刊實際上網查詢測試,還發現有許多路段皆因成交件數未達十件,沒有可供參考價格。更有許多路段價差很大,標的特徵不明確,讓人無從判斷產品條件差異性何在。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,官方的房價資訊,在同一個街廓卻存在明顯的價差,單從數字上,民眾無從比較。由於房地產異質性高,同一個社區因為樓層與坪數、坐落位置不同,有沒有裝潢等條件都會影響到成交價格。

台灣房屋不動產研究室研究員洪暉恒表示,在房價變動較大的台北都會區,官方的房價資訊不夠充分;在中南部房價鮮有波動的地區,則顯得資訊更無參考價值。住展房屋網總監陳韻如表示,政府提供的房價資訊,欠缺實際的市調資料,資料的詳細度不如參考房仲業所提供的行情。

成交價登記制
因選舉喊卡


玄奘大學副教授花敬群表示,聯徵中心提供給官方的統計值,為銀行擔保品(房屋)的契約價,由於房貸戶希望爭取多一點貸款,往往契約價格會有高估情況,未能充分揭露房屋「時價」。從聯徵中心的立場而言,既不是主管機關、也不是地政登記機關,服務的客戶為銀行,自然無法對外公開充分的資訊。

他進一步指出,真正要做到房價資訊透明化,仍要回歸地政機關須登記不動產買賣交易價格,「政府可以及時做到掌握房價,只是知而不行。」花敬群表示,國內產官學界,針對房屋交易價格登記制度討論超過十年,起初房地產業者也持反對意見,近來則近達成共識,內政部原本勢在必行,不過顯然選票考量,勝過老百姓對制度公義的期待。近期,在建商代表赴行政院陳情後,原定房價登記制度在高層一聲令下,戛然喊停。參與推動房價登記制的花敬群表示,行政院幕僚原本也支持這項制度,但高層一句話就毀了。

前陣子內政部明定雨遮不納入房屋權狀坪數的說法,也整個翻盤;學界炮轟,行政院與建商之間毫不掩飾的親密交情,讓人氣憤難耐。

房仲業者表示,以房屋成交價作為地政登記資料,容易讓民眾產生疑慮,擔心這些資料日後可能成為政府按實價課稅的依據。雖然現行制度採公告地價課稅,如要調整,也要經過修法程序,但房仲業認為民眾對提供實際成交價仍有不安全感。事實上,房仲業者也屢次被官方要求,提供所有交易的成交價格;房仲業長期利用買賣雙方資訊不對等,而有從中牟利的「彈性」空間,也將因此遭受挑戰。顯示房價透明化,不僅是買者、賣者甚至連仲介者都有各自考量「不透明」的支持理由。

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