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戳破仲介 3大帶看話術

「這間賣你超便宜」?小心有「詭」!
想看房又不想花太多心力做功課,找仲介最省事?錯!請房仲幫忙帶看,更要先做好功課,看房時也要自己用手摸、用眼瞧,才不會付了仲介費又蝕本!


近十年來,全台房地產價格飆漲,有產階級賺翻天,全民瘋買房大夢。但可要知道,買賣房子過程相當繁瑣,交易眉眉角角不少,光是選地點、找社區、看屋、簽約到交屋,都有需要注意的細節。購屋族親自做功課的基本功馬虎不得,但由於花費時間,也有不少人尋求房屋仲介協助,希望省時又省力。

話術1 ─百萬裝潢超豪華?小心賠了動線設計
俗話說:「老王賣瓜、自賣自誇。」仲介人員在銷售產品時,難免大聲讚揚帶看的物件有多好,有的甚至把缺點、嫌惡設施都說成獨到優點。這時候,能不能「參透」房仲包裹糖衣的賣屋話術,就考驗看屋族的智慧了。

「這間房子位處邊間,房間採光、通風佳,外牆還可當成廣告牆出租。屋主是室內設計師,這些百萬裝潢都是他親自設計的,要不是因為要移民,才捨不得賣呢。」上述對話,曾經跟著仲介看房的民眾應該不陌生,但多跟幾家仲介看房後,你很可能不自覺疑惑:坊間真的有這麼多屋主是室內設計師?且剛好都在看屋時遇上了?

「不用懷疑,這很可能就是投資客的房子!」房市專家Sway表示,一般而言,市面上的多數仲介,在帶看屋時,為了要讓你對物件心動,一定會祭出甜美話術誘導,誇揚產品的優勢、不會主動告知住宅的瑕疵。強調格局方正,但動線設計不一定好,用裝潢擋住屋內大量的樑柱,也是時有所聞。另外,裝潢太過華麗的屋子,也需要特別注意。為了吸引消費者第一印象,投資客偏好將裝潢設計得富麗堂皇,但這類裝潢並不難。例如老舊公寓的天花板、地板、牆壁,這房地產俗稱的裝潢關鍵「天地壁」,只要一經過粉刷、貼上壁紙、鋪上地板,加上部分家具,賣相馬上從30分變90分。

因此,Sway建議,看屋時可以從小細節觀察,例如看裝潢的好壞,可以從地板看起,多走幾次瓷磚地板、用手摸摸宣稱實木地板的實際材質,看看是否只是貼皮。最好隨時做筆記,一一記下仲介敘述的重點,如果房仲只強調格局、採光條件,那就要仔細觀察室內動線設計、空間實際大小、使用現況等。

話術2 ─賣得比同社區便宜?小心遇到假報價
「同一棟社區,兩個月前才成交一戶,實價登錄一坪賣60萬元,這間屋主急著脫手,才賣58萬元,超便宜!不買很多人搶著要呢。」早期國內房屋買賣沒有官方版成交行情,民眾買屋只能聽仲介的說辭,但自從內政部實價登錄網揭露後,民眾多了房價行情的參考平台可使用。

然而,這並不代表實價登錄的資訊都可以全部相信。Sway分析,實價登錄網站揭露成交行情以來,價格和實際行情有落差的情況層出不窮,而且實價登錄也成為有心人士操作行情的公寓。例如有投資客擁有同一社區的5戶住宅,只要先假成交1間,將原本1坪僅70萬元的社區,價格拱高到1坪80萬元,其他幾戶再以每坪75萬元開價,讓新手買方一看到「價格低於最新成交行情」,就願意阿莎力的埋單。

另外,政府主動扣除3%最低與最高價的行情揭露,讓成交案件無法顯示,加上採區段與識別化揭露,公開資訊內容中,價格、坪數有無涵蓋車位登記的物件標示不清,都容易造成消費者混淆。

話術3 ─先付斡旋金再砍價?小心墊高成交賣價
「這只是開價,屋主的底價還沒到啦,先付斡旋金,我來幫你跟屋主談談看,一定沒問題。」聽到這裡,先別太開心,以為仲介站在你這邊,超替你著想,那可就太傻、太天真了。

Sway表示,仲介收了斡旋金,理當應該賣力為客戶談價格,但這斡旋金也可能是拿來跟其他組客戶「宣戰」的工具,告訴其他客戶,「你再不出高價,喜歡的房子很快被別人搶走了。」如此一來一往,就把成交價格墊高,仲介也就樂得收高額佣金。

仲介看屋話術何其多,利用攻勢攻破看屋者心防,就是為了贏得成交機會。專家建議,要突破話術,不妨多上網找資料,多到社區附近實地觀察,並且找當地各家仲介業者帶看,多問多聽多比較,很有機會聽到不同面向的說法,提供自己判斷基礎。畢竟看屋只是認識仲介的第一步,接下來的選屋、簽約、交屋,更是讓準購屋族買房的震撼教育。

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