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投資客被迫轉當包租客,甚至轉進土地市場

隨著奢侈稅六月一日上路,住宅二年閉鎖期的金箍圈上身。胡亂投機炒房,受到實價課徵一五%稅額的緊箍咒抑制,市場大局底定,主導權易位,投資客轉型,自住型買家重新取回市場主力地位。進入後奢侈稅時期,市場購屋氛圍有何改變?未來熱門的住宅類型與區域又有哪些?

有巢氏房屋加盟總部總經理孫寶國表示,六月後的房市將回歸市場機制的基本盤,由於奢侈稅抑制了短進短出的投機交易,市場不易再出現近兩年熱門時的爆大量演出,預期將是價穩量平的走勢。而且包括奢侈稅或是青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的政策合併使用,都顯示政府偏向自用族群,因此市場的熱區也將有所改變。

自住型客層的購屋考量與投資客有明顯不同,太平洋房屋契約部協理蕭朝陽指出,這類族群普遍購屋能力較弱,因此低總價,又能便利的與工作地點連結等實用性條件較好的房屋類型變得較受歡迎,對於短期快速增值的要求降低。因此包括台北市沒有捷運站,但公車交通便利,且離上班地點近的低總價中古公寓、大樓,以及新北市有捷運站支援的區域,都會是接下來賣相最好的交易熱區。

新熱區!
北市價格落後區 賣相變好


永慶房屋House Fun經理李建興認為,自住客還是可以在台北市找居住機會,他指出,包括大安區有捷運麟光站與六張犁站的富陽街區、中正區有因十二年國教而可能成為建中明星學區的三元街,或是同區鄰近河堤公園、總統官邸附近的重慶南路三段、汀州路一段,甚至是信義區屬於北醫商圈的吳興街等區,都是目前區域行情低於每坪五十萬元的價格落後區域,賣相都很好。

至於首購族則可以善用政府的優惠房貸政策,李建興表示,透過財政部推的青年安心成家與整合住宅補貼兩方案可合併使用的配套,首購族可享受優惠利率的總額為七二○萬元,並有寬限期三年,最高八成核貸等優惠條件,這樣換算下來,一般雙薪上班族可負擔的總價可達一千萬元。這樣的條件下,包括文山、內湖、萬華、士林、北投等區部分路段,因為都還有一些價位在二、三字頭的中古屋可選擇,也是值得關注的區域。

雖然市場主流購屋族將是自用族,但投資客層也並非就此絕跡,只不過由於有兩年交易閉鎖期的阻礙,短期投資將順勢拉長投資時間,這樣的改變下,最明顯的就是市場上的短期包租公變多。

新標的!

投資客走出台北市找物件

李建興分析,三月奢侈稅消息一出,市場是「租轉售」的物件變多,投資或置產客多數急著脫手,但到四月局勢就明顯逆轉,「售轉租」的比率大增,四月時的出租供給量已較三月增加三.一七%。願意出租的人變多,而六月後這樣的情況會更明顯,因為來不及脫手或是不急著脫手的投資客,只剩出租一途以求降低持有成本,因此市場上的租賃住宅就變多;以台北市中心來說,量多促使價跌,租金行情已較三個月前下滑約八%。

由於進場購屋、置產,都必須當上至少二年的包租公,而台北市進場成本高、租金行情又下滑,導致目前北市的房屋出租年投報率平均已經只剩下不到三%。而現在新北市捷運沿線的套房出租行情每坪約八到九百元,與台北市約每坪一千元的價位相去不遠,但房價卻有明顯落差。因此業者認為,中小型投資客只能出走到外圍的新北市、甚至桃園去尋找標的,讓這些區域逐漸成為置產投資的發燒區,而且附帶租約出售的房屋或是店面等收益型產品,也將變成投資客交易的熱門產品。

此外,投資客也轉進土地布局,不過由於大台北的土地成本過高,且有財團盤據,因此投資區域會往大台北的外圍區域,包括宜蘭、桃園與新竹等地移動。

東森房屋宜蘭文化店店東李紹琪指出,土地不像住宅,沒有折舊、維修等問題,雖然相對住宅,有較高的資金門檻與專業性,但在奢侈稅的衝擊下,已有不少台北投資客到宜蘭等外圍地區評估農地、建地的投資效益。台灣房屋也表示,包括桃園航空城、新竹關埔重劃區等地,都有不少新的投資族群進入市場。顯示土地也極可能會是後奢侈稅時代的搶手商品之一。

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