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政府打房 「愈打愈熱」 下半年房市 北熱、中溫、南回穩

三月份以來政府祭出一波波抑制房價政策,造成些微降溫的市場氛圍,然而短短兩星期的觀望,329檔期即爆出十年次高的總推案量,加上北部十大行政區創區域天價的市場態勢,北中南各擁題材,在520熱度延燒。

去年下半年即迅速自金融海嘯餘波中復甦的台灣房市,價格連月攀升。今年三、四月,政府持續以勸說金融機構嚴控投資客放款、點名建商有炒作之嫌、加強取締頂樓套房違建加蓋、金檢從投資客放款擴及建商土建融資,及公告地價改為每年調整等,看似波波相連的打房動作,卻抵擋不住市場龐大的資金動能與民眾看漲的心理預期,房市有「愈打愈熱、愈演愈烈」的趨勢。

不僅一到四月預售及成屋市場成交價格節節攀升,即將到來的五二○檔期也傳出推案爆量,將有四十五個指標案件總銷金額超過十億元,光大台北地區總案量就突破一千五百億元。根據住展房屋網調查,四月的單月預售屋推案量高達七一一億元,創下十九個月新高。


從全台房價來看,第一季國泰房地產指數已呈現連三季上漲,北市預售屋平均開價六八.三四萬元,每坪可能成交價已來到五六.六一萬元,衝上歷史最高點。台北縣因北市輕移民效應顯現,屬於北縣第二圈的新莊、林口、土城等區買氣直拉房價,整體而言,大台北房市單方開出的歷史天價遍地開花。

市況大亂!
無法以供需法則分析走勢


「現在房市現況,還真的只有一個『亂』字,」政大地政系教授張金鶚邊解盤邊感嘆。「市場機制失靈。」景文大學副教授章定?也認為在地價居高不下的現況下,無法再以基本的供需法則分析房市走勢。
近期房市受政府有意施行選擇性信用管制等一連串利空因素衝擊,僅對三二九檔期前的短短兩星期造成些微觀望氣氛,六月兩岸簽訂ECFA(兩岸經濟合作架構協議)的大利多,似乎更讓建商、消費者信心指數同步破表。

三二九向來與九二八檔期並列地產年度盛事,是建商集中推案炒熱話題的主要時機,而五二○檔期首見於二○○八年總統大選之後,當時房市氛圍熱絡推案爆量,後被建商視為在三二九檔期時,依據當時市況熱度決定延後推案與否的「進可攻退可守」新戰線。今年在市場信心和房價水位雙雙領頭下,不動產市調單位預估北中南三大都會區將呈現「北熱、中溫、南回穩」的態勢(見表)。

值得注意的是,大台北被歸為此檔的新案,實則有五成左右在三二九檔期即已進場,等於延續前波買氣。業者表示,上半年多在農曆年前開始潛銷,今年第一季市場熱度夯,多數案子五月即近完銷,因此反而欠缺明星個案,各行政區開出的區域新高建案,在三二九檔期皆已亮相。而大台北豪宅建案--大直「首泰三見」、南港「華固文匯」及永和大隱建設的「雍河院」、林口的第一棟超高層建案「普瑞登」,則將在五二○檔期問世。

需求活絡!
下半年利率調升將是關鍵


往南移動到台中、高雄兩大都會區,向來由內需市場支撐,無論是市場形態或交易題材,與台北都會區截然不同,也因此五二○檔期並不若北部明顯,多半為三二九檔期的延伸。在中、南部今年較特殊的賣點,反而是縣市升格合併的題材較ECFA更具話題性,但兩都會區受政府打房的抑制效果,卻相對北部來得明顯。

兩都會區上半年分別有建設題材作多,台中市政府日前宣布在民國九十九年九月九日早上九點九分進駐七期重劃區的新市府大樓,中長線來看,台中大歌劇院也已動工興建,預計三年後完工啟用,預料七期房價持續出現一波又一波的抗跌行情。

高雄則是吳揆喊出行政院將投入二六三二億元,打造高雄成為「海空經貿城」的計畫,雖未見具體動作,但在縣市合併看多,加上過去幾年餘屋去化順利,今年可望由三二九檔期的指標性豪宅建案帶頭,呼喚出房市活水,接下來雖未有明顯爆量個案問世,房價也維持平穩,但卻預告高雄下半年春燕將回。

從五二○推案預測九九虎年房市,市場信心將讓市場需求面「活跳跳」。不過,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為,利率調升與否仍是今年下半年房市走勢的關鍵指標。九九年信心指數如潮水擋也擋不住,房地產景氣看似呈現「V形復甦」,但若下半年或未來無法獲得經濟力道支持與承接,也恐有「由V轉M」的疑慮。

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