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政府打房萬箭齊發 囤房稅、奢侈稅、所得稅、豪宅稅…

立法院最近質詢財政部的炮火異常猛烈,且集中在財政部打房力道不夠,提出囤房稅法案的立委孫大千說:「我的服務處最近接到數百通電話,全部是在罵房東的!」這些多屋族的房東,已經成了過街老鼠人人喊打了!

六十六萬戶擁三棟房子 申報租金扣除僅六萬戶
稅法規定民眾租房子,付出的租金在報稅時可以扣除,但孫大千說,很多民眾投訴租房子時,因為房東是屬於經濟強勢者,在簽訂租約時,都要求房客簽切結書,在報稅時不能申報扣除,這非常不合理,孫大千要求財政部長張盛和必須加強查核房東的租賃所得。

有人付租金、就有人收租金,房客若申報租金支出,財政部即可據此透過電腦查出誰是房東,租金收入就無所遁形。所以,房東普遍會阻止房客申報租金扣除,甚至有些更過分的房東,要求房客不可以把戶籍遷到承租的房子內,以避免租金收入曝光。

財政部官員指出,各地國稅局查核房東租金收入有一個絕招,就是調閱戶籍資料,當發現房子上設籍的人與所有權人不是同一人時,則這房子肯定有出租情形,國稅局就會要求房東說明,因此,最近稅捐機關也發現房東不願讓房客設立戶籍的現象。

根據財政部統計,全國擁有三戶以上房屋者約有66萬戶,但報稅時,申報扣除房屋租金支出者,只有六萬戶,申報扣除的租金支出僅有52億元,兩者完全不成比例,可見實務上,房東阻撓房客申報租金支出的情形非常嚴重。

孫大千說,這就是所謂的「雙重不正義」,一方面經濟強勢的高所得者,把買房子當成投資,囤積大量房屋,而房屋的持有稅負又非常低;同時,高所得房東把房子出租後,卻阻撓房客申報租金費用,又不想報所得稅,難怪他接到那麼多罵房東的電話,因此,他決定提出「囤房稅」的法案,且已超過連署門檻,即將進入審議。

據了解,孫大千的囤房稅法案,主要是修改房屋稅法,規定納稅人名下只有一棟房屋,房屋稅率就按正常稅率課徵,若有兩棟房屋,房屋稅率就加一倍,一人擁有三棟房屋以上,房屋稅率就再加兩倍。主要目的是提高囤積房屋者的持有成本稅負。

張盛和表示,財政部將要求各國稅局加強查核房東租賃所得,嚴防有漏報情形。對此,北區國稅局長李慶華表示,國稅局每年都會針對多屋族派員訪查,看這些房屋實際在做什麼用途,另外,也會針對黃金店面做查核,看房東有無低報租金所得。

預售屋查核重點 從金額改為次數
除了房東成為打房的最新目標,投資客在未來的日子也不會好過,房市投資客買賣的標的,主要是預售屋。預售屋透過不斷買賣轉手,對房價上漲有推波助瀾的效果,中央銀行總裁彭淮南甚至稱預售屋就是房市的期貨,預售屋交易過於熱絡是房價上漲的原因之一。

原本外傳財政部因為人力有限,對各地預售屋查稅是以房價三千萬元以上為查核標的,但這個選查標準,立委並不滿意,立委費鴻泰表示,很多年輕人根本就買不起總價三千萬元以上的房子,財政部卻只查高價的房子,似乎對年輕人的處境不夠關心。

張盛和指出,財政部從來沒有對外說,只查總價三千萬元以上的預售屋交易,這是外界的誤傳,但既然外界對此非常關切,張盛和當場表示,取消對預售屋查稅的價格標準,改為按預售屋轉手的次數,作為各國稅局查核的依據。

這樣一來,財政部往後要查的範圍就更擴大了,投資客日子就更難過了,且財政部打算直接要求各建設公司及房仲業者提供相關的交易資料,以掌握各建案預售屋轉手的次數。

預售屋另外一個壞消息是,未來奢侈稅可能也將預售屋列入課稅範圍,當初奢侈稅推出時,為避免對房市產生太大衝擊,預售屋並未列入奢侈稅的課稅範圍,因此,財政部對預售屋的查稅主要手法是,按實際交易價對預售屋課稅。

也就是說,本來房屋及土地買賣都是按照公告現值課稅,而公告現值的金額遠低於市價,財政部就主張預售屋因為尚未過戶,所以預售屋交易不是在買賣房地產,而是在買賣一種「權利」,必須按照房屋實際交易價格課徵所得稅。

現在預售屋交易被認定為和炒房有關,財政部似乎也有意對此再下重藥,把奢侈稅的課稅範圍列入預售屋,若果真如此,則未來預售屋交易的成本將大增,買賣預售屋的稅負將直線上升。

雖然財政部對外表示,奢侈稅的檢討方案目前還在進行中,預計年底才會對外公布,但根據財政部先前委外的報告顯示,囤積房屋、短期預售屋交易都有炒高房地產行情的疑慮,強烈主張將預售屋列入奢侈稅課稅範圍。一旦列入,則一年內的預售屋就要按實價加課15%稅款,兩年內交易則加課10%稅款,如此一來,勢必衝擊預售屋市場。

豪宅買賣已實價課稅 奢侈稅恐加入豪宅稅
此外,新一波的打房還有一個很明顯的標的 ── 豪宅。
最近一則新聞指出,台苯董事長林文淵因賣出一品苑豪宅被財政部要求補稅;其實, 多繳稅的人不是林文淵,而是他的太太鄔麗麗。

鄔麗麗於2007年以九千四百萬元買進一棟一品苑的房屋,一品苑於一○年8月交屋,鄔麗麗在同年9九月就以2.19億元的價格賣掉,獲利約1.2億元。

經台北國稅局核算,這筆房產交易1.2億元的獲利中,有九千萬元是屬於賣土地的所得,而土地所得是課土增稅不用課所得稅,賣房子的獲利約三千二百萬元,但鄔麗麗只申報230萬元所得,因為一品苑所在的中正區,當時財政部規定賣屋的所得標準,是房屋評定現值的37%,而鄔麗麗名下一品苑房子的評定現值為622萬元,其中的37%就是230萬元。

但財政部認為,依稅法規定,若財政部查出房屋真實交易價格,就可以改按實價課稅,因此,財政部將鄔麗麗售屋所得調高為三千萬元,鄔麗麗自行補繳一千多萬元稅款,並打官司敗訴,類似這種補稅手法,已在雙北地區的豪宅中蔓延開來。顯然,豪宅交易已經在按實價課稅了。

對豪宅另一項打擊的政策,是奢侈稅中將加入對豪宅增稅的概念,孫大千表示,他已提案要求每坪單價70萬元以上的豪宅,在兩年內交易,要加課5%的奢侈稅,目前正在連署中。

這項法案通過的可能性並非沒有,按財政部統計,過去兩年繳奢侈稅者的所得,比其他納稅人多出一倍,因此,未來奢侈稅的任何變革,將被視為是對高所得者加重稅負,不僅對一般人影響不大,說不定還可爭取到社會認同拿到選票,預期未來財政部很有可能在奢侈稅中,對預售屋及豪宅再下重手。房市現在可說是處在山雨欲來風滿樓的狀況,不論囤房稅、奢侈稅,還是所得稅,大都隱含打房的目的。看來政府打房大有萬箭齊發的決心,未來難保不會掀起一波滔天巨浪。

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