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文林苑起死回生 都更有救了! 李鴻源、郝龍斌、朱立倫各開藥方

受到去年台北市政府強拆文林苑地主王家事件衝擊,都更市場急凍超過一年,直到七月份法院做出王家納入都更確定合法的判決後,被業界形容「都更已死」的市場氛圍已開始轉變。

如今不只文林苑業者樂揚建設重啟興建工程,同時遠雄、興富發等建商也不再觀望,紛紛重新評估都更的可行性,就在這個都更融冰的好時機,原本看似無力處理都更困境的官方單位,竟也突然功力大增,中央、地方紛紛祭出新絕招,趁勢要為都更加溫,只不過讓人好奇的是,這一連串打出的防災型都更、簡易都更、都更針灸術三大新招式,真能解開死結,讓都更復甦?

防災都更 重建與補強齊下
三招當中,最大器的要屬內政部長李鴻源提出的防災型都更,不只都更範圍大,還準備花大錢蓋中繼住宅。他日前依據國家地震中心模擬資訊指出,當大台北發生芮氏規模六·三地震時,最慘的情況下可能會震垮四千棟大樓,而最主要的原因就在於屋齡老舊。在行政院主計總處人口普查資料中,雙北市屋齡超過三十年的住宅有近九十五萬戶之多,占北部都會區近七成,是老舊住宅最多的區域,受創會最深,所以將雙北市列為優先推動區。

據了解,作法上分為拆除重建與整修補強兩種。在重建方面,比較特殊的是,打算投入近九十億元在雙北市三處地點興建安置基地,且由於設定的都更範圍原則上是五百戶左右的大小,屬於較大規模的都更形式,因此這三處打算作為拆遷重建完成前原住戶的臨時住所,面積合計廣達約二·五公頃。

整修補強方面,則是要協助中低災害區,年限不符合都更規定或是整合難度過高的建築,透過修繕或整修將建物耐震強度提升到五級以上。

對此,永慶建設及代銷事業總經理葉凌棋指出,這是以高於個人利益的居住安全來啟動的都更,範圍可能依台北市三角斷層等地震帶來劃定,照理應該是劃定區域,年限符合,屋主就應該在公共安全的前提下,配合參與的大面積都更案。

如果未來法規上能賦予足夠的公權力,等同於是跳脫都更最難的整合問題,如果是前半段由國家主導,後半段用公開招標來執行,只要利潤合理,建商的參與度會很高,甚至就算沒有安置基地也會很受歡迎,最先受惠的區域除了地震帶沿線外,過於老舊或是海沙屋等大量體社區住宅,也是首波受益對象。

但一位地方政府的都更官員私下指出,所有的都更其實本身就包含防災的概念,所以像是海沙屋等社區本就可以都更,只不過還是要屋主同意,當有人不同意或是不願意搬遷,能不能用大眾安全為由去強拆重建還是關鍵,如果可以,不用防災型都更上路,現在就可以做,因此他說:「不見得會更可行!」

相較於中央的大開發,地方政府反而採取縮小規模。新北市市長朱立倫團隊提出的是簡易都更,當中,根據新北市都更處的說法,最大的特點就是把現行都更規範中要求,最小基地面積在臨兩條路須達一千平方公尺,如臨一條路須達一千五百平方公尺的規定予以減半,也就是說在符合臨路條件下,最小面積只要達五百平方公尺就可申請都更,若全部地主同意,就給予一五%容積獎勵,不用經都更程序,採取都市審議就行,最快月底上路,到明年還會進一步修正檢討《土地使用分區管制要點》,將容積獎勵提高到二○%,且連都審都不用,就可以申請建照。

簡易都更 須全部地主同意
對於新北市府開闢的這條新捷徑,葉凌棋雖稱讚是有膽識之舉,可針對實務面解決都更問題;但他也指出,都更停滯的一個重要原因,就在於住戶同意比率的高低,經過文林苑事件後,新的修正草案一舉拉高到九成,讓釘子戶的問題更難解決,簡易都更的好處,雖然是過程簡單且條件相對寬鬆,但同意比率卻是要達百分之百,這是一大關卡。不止如此,建商也私下表示,容積率才是關鍵,即使調高到二○%,但與正常都更的容獎相比差距不小,建商與地主的利潤都相對變小,因此對於改善都更現況,恐怕還是很有限。

最後來看正面挑起文林苑紛爭的北市府方案,近期剛從德國取經回來的台北市副市長張金鶚提出的是都更針灸術。這其實就是更小規模的都更概念,他認為亞洲各國都在都市更新,因為都強調大面積的拆除重建,結果就是房屋外觀、室內格局,甚至是銷售模式全都一模一樣。

針灸都更 保留城市的記憶
而城市的記憶與歷史脈絡就在這當中流失,如果像針灸一樣,一點一點的更新,反而建築的多元性會更好,甚至如果沒有臨建築線的問題,就把文林苑王家獨立出去不更新,在沒有安全疑慮下,就讓他自行維護整建或重建,這種不完美主義也存在的都市風貌,不也是一種保存城市歷史記憶的方式,因此他問:「為什麼小型、甚至是微型都更,不能是一個選項?」

不過作法上,張金鶚顯然不打算另闢蹊徑,而是要在既有的都更規範下來完成都更夢,因此他主政下的都更推動有幾項重點改變。

第一就是破除大面積的迷思,在都更審議上,不再鼓勵都更區要大、完整才好,只要符合條件,不是完整街廓也沒關係,對於無意參與都更的地主,就盡可能讓他們獨立出去,自行處理。

其次,則是透過文林苑事件,建立協商機制,對於爭議案件,除市府外,還引進NGO(非政府組織)團體介入監督與了解,釐清爭議,雖然最終爭議仍以法院判決為依歸。但張金鶚說,至少要做出詳細合理的報告,從旁協助法院判斷「是誰在耍賴?」讓判決公正性與民眾接受度都提高。

最後則是加快審議速度,張金鶚表示,經過調整後,目前報告內容完備的話,最快一年內就會有成案出現,台北市成案的都更案件數將愈來愈多,他還說,如果不相信,「那就等著瞧!」

對此,有業者表示,張金鶚在文林苑建立的協商模式,是都更融冰的重要關鍵,也因為如此,建商公會全聯會理事長吳寶田才會帶頭肯定他的努力。只不過就算張金鶚有對症下藥,多數業者仍然認為,除了極少數個案是真的有感情因素,無法參與都更外,大多數都更無法成案的問題都來自於貪心,大家都想比別人拿得更多,而愈後面的釘子戶就愈能拉抬身價,這是根本問題。

文林苑事件對建商而言,還凸顯了另一個大難題,就是多數人的共識不重要,只要一個人不願意,都更路就無法前進。

在文林苑案,透天厝或許還可以排除,但台北多數都更宅都是公寓,在只能整棟排除下,少數意見凌駕多數共識的不合理情況依然無解,因此只靠政府改善制度面,成效可能有限,帶領都更復甦的最重要關鍵,仍繫於民眾觀念的改變。

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