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看懂2個眉角 買到穩賺老公寓

老宅體檢必懂心法,大公開!
都更熱潮加持,再加上相同預算就能買到台北市門牌,讓老公寓買氣持續加溫。但30年老屋問題多多,專家告訴你,這樣挑,保證不買到老宅地雷。
老宅體檢必懂心法,大公開!

台北市政府日前修法放寬都更面積,讓都市更新重露曙光。隨著都更有望,加上房價直直飆漲,近期老公寓又再次受到關注,尤其是都會區老公寓,詢問度比起以往增加了2成到3成,透過購買老公寓入住市中心,成了預算不高的消費者購屋撇步。

根據實價登錄資訊統計,台北市公寓成交分布占比,前4名分別是文山、內湖、士林以及北投區,公寓行情皆低於台北市公寓平均48.9萬元,每坪單價分別是38.4萬、44.3萬、47.3萬元、42.3萬元,房價簡直比新北市第一圈的新屋還要便宜,再加上愈來愈多買方抱持著「相同預算不如買台北市門牌」的購屋心理,郊區公寓產品交易持續熱絡。

信義區不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出,北市屋齡較低的電梯大廈高房價,讓很多民眾買不下手,部分民眾改選擇價格較為親民的公寓來滿足居住的需求,台北市住宅中,就有超過5成以上為屋齡30年以上的老屋,等於每2間北市住宅,就有一間屋齡超過30年,老公寓交易也十分頻繁。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,台北市為「總價市場」,而文山、內湖、北投、士林為北市房價相對平價的區域,在公寓價格更親民之下,吸引想入住台北的民眾爭相湧入,順勢推升區域的公寓買氣。

除了台北市公寓熱銷外,近來新北市公寓也開始受到重視,尤其新莊公寓每坪均價28.1萬元,30坪不到千萬元,加上新莊又有捷運通過,交通便利,使得新北市公寓也跟著看俏。

曾敬德表示,相同的購屋預算,在新北市能挑選到坪數更大、住宅條件更優質的低價好宅,在通勤族選擇「以時間換空間」心態下,新北市鄰近捷運站的舊公寓也特別熱賣,讓新北市公寓行情表現不俗。

都更條件大解禁 老公寓超搶手
而近來隨著都市更新逐漸解套,加上台北市府4月底新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」兩方案,都更案審議時間縮短在3到6個月內,都更面積修改放寬到500平方公尺、約151.25坪基地就可都更,只需3個月,就能申請建照,更使得公寓物件受到市場關注。

科技業的蔡先生原本規畫買40坪含車位的中古大樓,新店區含機械車位的中古大樓總價1450萬元,但文山區興隆路含平面車位卻只要1200萬元,雖然興隆路是老公寓,不如新店的新成屋,但價格一比卻差了250萬元,而且文山區還是台北市門牌,附近也有知名學區,都市社區規畫相對完整,對於蔡先生來說更具有吸引力。

不少民眾開始重回台北市購買老公寓,除了自住外,也有部分是為了投資保值,部分是為避免未來房屋跌價,也有民眾到新北市看屋後,考量台北市福利比較好,寧願重回台北市,以大安區來看,房價漲幅大、跌幅慢,具保值、增值功能,反而更受歡迎。

挑屋原則1:
屋況看仔細,2樓最要小心
買老公寓實坪多又有都更機會,但翻新成本不
小,最少都要300萬元起跳,也因此購買老公寓最好要預留一筆裝潢費用,且要仔細觀察屋況、左鄰右舍的狀況,以免買到地雷屋。

曾敬德分析,購買老公寓最容易遇到的問題就是屋況普遍不佳,尤其有些老公寓經過投資客包裝、裝潢過後,連原本屋況差的地方都遮掩起來了,看屋時更容易被忽略。因此,檢查屋況是購買老公寓最需要注意的地方,交屋時務必仔細驗屋,有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚,以免事後又發生糾紛問題。

房地產名嘴Sway建議,老公寓交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本,仔細審視房屋的相關資料,例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決,了解房屋的所有資料。

驗屋時,最怕原屋主隱瞞漏水問題,而仲介也沒有察覺,在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重,事後重新整修耗費大筆資金。Sway建議,驗屋時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣,可以觀察牆壁上有沒有水痕,從外觀來看是否有漏水的痕跡,另外也可觀察鄰居外牆,有沒有滲水的現象。

壁癌問題難解決,也有不少投資客裝潢過的老公寓,只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部分,也要仔細觀察所有的牆面,以及牆壁與天花板的交接處。

另外水電管線問題也很重要。一般來說,只要是超過10年的房屋,水電管線大部分都會發生問題,普通的就是水管生鏽、卡垢,嚴重的則可能造成水管漏水、糞管卡住,電路不足、跳電,如果事先沒有察覺,都會造成事後重新整理的麻煩,尤其是2樓的房子,更要特別注意排水問題,通常公寓排水管線會在2樓交會再往下到1樓,如果水管不通,很有可能在2樓回堵,造成2樓淹水問題。交屋時,務必仔細試試看水管排水功能。

Sway建議,可以在臉盆、浴缸放水後排掉,或是試沖馬桶,測試排水功能;也可以把每個插頭孔都插上電器,測試看看能否通電,並且測試全部電器都插上後,是否會跳電。

挑屋原則2:
貸款算清楚,老屋可能只能貸5成
另外,曾敬德指出,公寓產品對老人不方便,如果是屆齡退休或是換屋需求者,最好考慮一下家中居住人口的需求,再購買老公寓,以免買了以後發現上下樓梯不方便,造成生活困擾。

老公寓除了屋況問題,另外則要注意地段及貸款成數。曾敬德分析,目前銀行貸款的成數大概是7成,但因為有些老公寓地段不佳,或是屋齡真的過高,貸款成數可能只有5、6成,因此購買老公寓前千萬得衡量自己的資金能力,以免簽約買屋後發現貸款不順利,無法付出頭期款,導致違約。

曾敬德分析,通常老公寓的增值幅度不如新屋來得高,但老公寓土地持分高,倘若在好地段,反而未來會有都更的商機,建議購買老公寓的消費者,可以多注意老公寓的地點和周圍設施,盡量離市中心愈近愈好、附近有知名學區更是加分,買了老公寓等於便宜住進市中心的最佳方法。

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