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變相實價課稅 偷偷上路!

不動產交易實價登錄上路以來,各界一直擔心實價登錄的下一步就是進行實價課稅。沒想到九月初,行政院長江宜樺對外表示:「某種意義的實價課稅已經在發生。」而財政部長張盛和則進一步表明,全面實價課稅不易實施,但變形的實價課稅卻比較容易執行,而且效果不錯。

也就是說,政府透過提高公告現值,以及針對合資買地出售、預售屋、豪宅投資等三項不動產交易的查稅動作,雖未打著實價課稅的大旗,卻早已大行實價課稅之實,變相的實價課稅其實已經上路。 調高公告現值 土增稅暴增 實務上,不動產交易若想全面按實價課所得稅,必須修改《憲法》第一四三條(《憲法》規定土地只能課土地增值稅),張盛和直言,這一點很難克服,再加上實價登錄政策才實施一年,相關的資料尚未建制完備,想全面實價課所得稅要實施還很早。至於加強版奢侈稅,財政部在立法院本會期雖會送出修法方案,但最終的修法版本尚未確定,也未列為立法院本會期的優先法案,因此,還不至於造成房市壓力。

然而窮則變,變則通,財政部還是有辦法用變形的方式,以接近實價的方式課到稅。第一招便是由各地方政府逐步調高當地的公告現值,用接近實價的方式課土地增值稅。這一招效果出奇地好,根據財政部統計,今年一到8月的土增稅收,累計已達679億元,比去年同期增加28.2%,是14年來的新高紀錄。 由於奢侈稅在今年7月已屆滿兩年的閉鎖期(持有不到兩年的不動產交易須課奢侈稅),因此,市面上一些超過閉鎖期的不動產開始釋放到市場上。從8月單月的土地交易量來看,高達5萬8千件,比去年同期增加21%,因此,財政部官員估計,全年土增稅收可望上看千億元的巨量,透過調高公告現值,土增稅儼然成為財政部最重要的稅收之一。

除了以提高公告現值方式,充足財稅荷包之外,財政部雖然口口聲聲說土地只能課土增稅,不能課所得稅,稅捐機構卻鎖定特定的不動產交易案件查稅,且因查稅有「眉角」,結果也大有斬獲。 沒過戶就交易 等著被補稅 財政部賦稅署官員指出,這其中的「眉角」在於,如果不動產投資者在未辦理過戶前進行交易,那全部的房屋及土地交易視同是一種「權利」,而非房地產,便可按實價對不動產交易課所得稅,其中,又以「合資買地出售」及「預售屋」買賣,被稅捐機關補稅補得最慘。

由於最近幾年房地產價格不斷飆漲,土地交易變熱絡且昂貴,於是市場就出現多人合資買地,並登記在其中一人名下,等到土地轉售獲利時,沒有登記所有權者,就必須按實際獲利課所得稅,不是課土增稅。

舉例來說,甲、乙、丙三人合資買一塊土地,成本為兩千萬元,但土地只登在丙的名下,隨後土地以五千萬元賣出,賺了三千萬元,甲、乙、丙三人各分得一千萬元,這時候因土地是登在丙的名下,稅捐機關此時認定土地雖是甲、乙、丙三人合賣,但只有具備土地所權人身分的丙所賺的獲利,可以按公告現值課土增稅,不課所得稅,但甲和乙兩人所賺的一千萬元,並非賣土地,而是賣出權利的所得,必須全數併入甲、乙兩人的綜合所得,並適用40%的最高累進稅率課稅,甲和乙兩人只能自認倒楣。

另外,提早轉賣預售屋也經常被補稅。官員表示,這種情形主要是在房地產價格上漲時,很多建案尚未蓋好,房價已經飛上天了,於是第一手購買預售屋的投資人,有可能在房子還沒有蓋好,就轉手賣給其他人,以賺取差價。這在建築業稱為「轉單」,但是這個轉單的代價非常昂貴。

富都新機構董事長蔡家福表示,近年來不少建商同業都收到通知,要求提供買方名單。北部某建商也表示,財政部只要核對該預售建案自簽約期到交屋前的所有客戶名單,在這段期間內有移轉紀錄,都很可能被逐一要求到國稅局說明,釐清每次移轉的價差獲利有多少。

官員說,當預售屋尚未蓋好就轉售,則一定還沒有辦理過戶,只要沒有過戶就轉售,則國稅局就認定這是在買賣權利而非不動產,就必須按照交易的全部實課補稅,把獲利全數併入投資人的綜合所得,再用累進稅率課稅,由於不動產交易價格較高,這類補稅通常會用到40%的稅率。

官員透露,從2005年起,財政部就開始注意這類沒有過戶就轉手的不動產交易案件,累計從○五年到一二年,財政部總計查獲兩千四百件相關的案件,補稅金額已超過21億元。

從投資者角度來看,投資人在買賣房地產就必須謹守一個原則,一定要等相關的房屋、土地過戶後再轉手賣出,這樣至少土地部分能以較便宜的公告現值課稅,這也是不動產交易節稅的最基本招式。 重點稽查對象:高總價豪宅 只是,就算房地產過戶後再買賣,財政部仍有好幾招課稅招式可用。 首先,房地產過戶後,若未滿兩年就賣出,仍會被奢侈稅打到,一年內賣出要按賣價課15%奢侈稅,兩年內賣出則稅率就降為10%。第二,就是高價豪宅出售的補稅案。有賣豪宅的投資人務必要記得,要以實價申報賣房子的財產交易所得稅。

建築業者表示,由於從去年8月實價登錄登場以來,政府要查核特定地區豪宅的成交價格其實並不難。有業者更透露指出:「大台北總價五千萬元以上、換約、或交屋後一到兩年買賣的,幾乎都被查稅了。」而去年6月央行針對「雙北市總價八千萬元以上、其他地區總價五千萬元」的豪宅個案祭出限貸令後,高總價住宅更成為政府重點稽查對象。

對此,財政部官員指出,《所得稅法》本來就規定,房屋交易必須按賣價減掉成本,以實價課稅,但財政部並沒有足夠人力去查核,於是財政部每年就會依各地區的房價水準,公布房屋出售的財產交易所得標準,平常只要售屋者以房屋評定現值的一定比率,申報賣屋的所得,稅捐機關沒空就不會去查,但若有人檢舉或有專案查核時,稅捐機關也保留以實價課稅的權利。 舉例來說,台北市大安區去年的售屋財產交易所得標準,是房屋評定現值48%,假設甲有一棟位於大安區的房子成本五千萬元,房屋評定現值一千萬元,若甲以1.2億元價格賣掉房屋,甲一共賺了七千萬元,經過計算假設此筆交易中,甲在賣房屋的部分賺了三千萬元,土地賺了四千萬元(土地課土增稅不課所得稅),以往報綜所稅時,甲只須按評定現值一千萬元的48%,即申報賺了480萬元,再適用40%稅率,稅款約192萬元,不過,當大安區的房子被認定豪宅,稅捐機關查出甲賣屋在房子部分實際是賺了三千萬元,再按40%稅率補稅,補稅金額就高達一千兩百萬元,而且還要再加處罰款。 賣方轉嫁成本 房價又會飆 面對如此強悍的補稅手法,投資人也有應對的方法,稅務專家指出,通常買賣不動產,是房屋連土地一起計算總價出售,稅捐機關補稅時,再依房屋與土地公告現值的比重,去推算屬於房屋部分的獲利,所以,未來投資人賣屋時,須在契約上分別寫明房屋與土地的買賣價格,則申報賣屋的財產交易所得就有依據,否則由稅捐機關推算房屋獲利,有可能產生不利的後果。 財政部近來對這類高總價房屋交易補稅案例,在房地產市場掀起不小波瀾。寶舖建設副總陳松林分析,這種「變相的實價課稅」,恐使賣方將交易成本都轉嫁到售價上,未來接手的買方負擔成本增加,屆時不僅打房不成,反而造成房價愈墊愈高。

然而,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則有不同看法,他指出,雖然可預見賣方轉嫁成本,但是否真會因此讓房價飆漲,則得視當時的房市景氣而定。若景氣好,賣方占優勢,這樣的情況才可能發生;反之,若當時為買方市場,對於不合理的房價,買方亦可不埋單,價格自然拱不上去。 台灣不動產市場長期處於低利環境,造成持有、買賣房地產的成本低廉,致使房地產淪為炒作商品,以實際交易價格課稅,提高交易成本,可達壓抑投機歪風,原是美事一樁。

但令民眾不解的是,政府既已逐步以實價課稅方向前進,對外公開解釋時,從總統馬英九、行政院長江宜樺到財政部長張盛和卻又拍胸脯掛保證:「實價登錄資訊不會作為課稅依據」,馬政府堅持「大是大非」的標準,還真是讓人摸不著頭緒。

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