樂淘金

時事論壇、經營管理、投資理財

透視南港五大升值潛力區

過去因工廠林立而被笑稱是「黑箱」的南港行政區,近來在公共建設題材發酵下,房屋買賣移轉棟數爆量成長,二○○九年的成長率冠於其他行政區,成為台北市房市的熱點。展望新的一年,南港依然看漲!
公共建設加持、交通網絡成形,推升市場行情

台北市政府地政處公布○九年買賣移轉棟數,相較於○八年,南港區以一四·三七%的增幅,超越松山、信義、大安等行政區,成為○九年台北房市交易成長幅度最大的區域。而南港全區中古屋平均價位,近五年來漲幅逾五成,重劃區內的平均房價一年內則飆漲逾六成。

過去被稱為「黑箱」的南港,隨著區內重大建設陸續啟動,今年捷運南港線東延段即將通車,房仲業者一致推估一○年南港房價將持續上揚。

由於台北市區可供開發的完整素地稀少、價格高昂,加上北市往外環購屋的「輕移民風」逐漸成形,建商也齊頭往北市郊區搶地、推案。尤以台北市信義計畫區開發近飽和,市政軸線向東移動,被台北市都發局長丁育群稱為「第二個信義計畫區」的台北市六本木——南港,順勢成為建商眼中的熱門選項。

房價隨公共建設起跑

近二年投入區內R13、R14都更的建商就多達十多家,房仲業者私下透露,三年前區內首件都更案「第一道」,由非上市櫃建商的宏境建設推案,開價五十至五十五萬元、三星期完銷的紀錄,為其他建商打了一劑強心針。無論採都更或素地開發,住展房屋網推估,今年三二九檔期南港將萬「件」齊發,新推案量可能站上北市之冠,總金額至少二百億元;永慶房屋南港興華店資深店長黃柏鈞則預估,南港全年度新推案將達一千五百億元。

信義房屋不動產企研室認為,包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥的豪宅合建案等,將是今年值得期待的四大開發案,其中經貿園區「華固天匯」與南港火車站旁「南港輪胎案」,市場傳出每坪開價衝上百萬元的新天價,躋身百萬豪宅俱樂部,若真能站穩百萬元行情,勢必帶動周邊房價。

南港能成為台北房市鎂光燈焦點,政府重壓資源實為莫大助力。近幾年來,包括年產值高達二千五百億元的經貿、軟體園區,加上流行音樂中心、生技園區和文化創意中心建構的知識經濟園區,還有鴻海二○二兵工廠造鎮計畫也將脫離紙上談兵階段,三鐵共構等公共建設計畫逐步落實,讓原本荒煙蔓草的南港,吸引華固、潤泰、力麒、元利等知名建商至此開疆闢土後,如今重劃區、南軟周邊都更區,也出現巷道整齊的市容。

信義房屋南港重陽店店長陳少綱指出,SARS後推案的預售案皆已成為新成屋在市場上流動,包括重陽重劃區、經貿重劃區,區域內物件多為五年內新成屋,如重陽重劃區內總價帶在二千萬元,三房加上車位的新成屋產品,對台北客具有吸引力,許多客戶從松山跨區至此購屋。

過去因市中心高價排擠效應,南港又是房價相對低廉區域,可說是預算有限的首購族群一圓在台北市置產夢想的地區。目前南港購屋族群多半集中在重陽重劃區、站前區、園區街、經貿區和中央研究院五大區塊。

其中南港展覽館帶動經貿園區身價飆漲,去年度經貿二路成交均價漲幅高達二五%,未來台肥啟動南港開發計畫,觀光飯店、大型購物中心及商辦大樓,和正在興建中的中國信託集團企業總部,創造就業人口與經濟發展的未來性,將繼續墊高房價。另外,位於三鐵共構的南港車站周邊的站前區,是生活機能相對完整的地區,另因具都更題材,老公寓的身價也跟著扶搖直上。

南港具交通優勢與比價效應

今年捷運南港東延段完工,交通建設優勢浮現,南港將享有一快(基河快速道路)、雙捷(南港線、內湖線)、雙鐵(台鐵、高鐵)、三高(中山高、北二高、北宜高)的交通優勢,在諸多利多帶動下,房價也跟著暖身起跑。

黃柏鈞觀察,去年五月之後至南港置產的族群中,有許多是父母幫在內湖科技園區、南港軟體園區上班的子女購屋,主要就是看上其交通的便捷性。另外,與南港捷運線,屬信義區的後山埤站、昆陽站周圍的房價相較,二十年公寓每坪至少四十五萬元起跳,在南港重陽重劃區則可買三年內的電梯大樓,南港站前區二十年公寓每坪仍低於四十萬元,明顯具有比價效應。

而與大直重劃區每坪動輒六、七十萬元的河岸住宅價格相比,南港鄰近河岸區,同樣享有河濱腳踏車道,可連接大直與汐止,整體綠地覆蓋率達六○%,房價卻狠狠少掉一截,價格仍具引客力。

南港捷運與內湖捷運線串連之後,住展房屋網總監陳韻如推估,未來幾年內湖與南港的居住人口也會產生相互流動,由於南港與內湖的居民屬性相似,但三鐵共構的南港至松山或桃園機場都相當便利,「國際化程度高一些。」

在南港五大購屋區塊中,重陽重劃區常被拿來與一河之隔的內湖相較,「內湖四期、五期重劃區的民生汐止捷運線,大約還需十年時間才會通車,」黃柏鈞認為,南港在北市新興重劃區裡,交通仍占極大優勢,就算與汐止相比,主要交通工具,「一個是台鐵,一個是捷運,就差很多了!」再者,南港掛的「台北市」門牌,增值空間與保值度多少有保障。

看好未來增值空間,重陽重劃區也吸引不少投資客買家,目前釋出戶數稀少,新成屋數約一千九百戶,三房產品卻僅有個位數字的釋出量,已出現賣家惜售,買家不願追價。

○九年台北市房價快速回升,台北市中心一路扮演領頭羊的角色,但交易量卻已不見具爆發的成長力道,擁有重大建設題材和重劃區環境的南港,新成屋逐漸被列為外移族的首要考量區域之一。

新興重劃區生活機能不夠完善

然而,南港新興重劃區雖然街廓完整、新大樓林立,但仍有生活機能不完善的缺點,可能幾百公尺內找不到一家便利商店,因投資客陸續搶進,其實晚間的點燈率不到七成。對此,黃柏鈞也提到,南港地區新成屋的建案,幾乎九成以上由具口碑的日本上市公司東京都物業管理公司進駐,藉此提升住的安全與生活品質。

另外,重陽重劃區與經貿園區區段新屋供給量大、開價高,永慶房仲集團租屋發言人涂金谷分析,南港租屋需求不大,加上鄰近的北縣汐止月租金每坪僅三七五元,幾乎是南港的一半,在租金與生活機能的雙重考量下,租屋族群多半轉向汐止熱鬧區段。因此,南港的租屋市場投資報酬率僅一·五四%,甚至低於全台北市投報率平均值二·一%,敬陪十二個行政區末座。因此,提醒看好南港未來增值潛力的投資客,不要抱著「以租金養房」的想法。

TAGS

相關文章