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郊區鐵道宅秒殺 混沌房市大亮點 二字頭新屋 二十分鐘到台北車站

今年的928檔期北台灣推案依然爆近兩千億元的大量,但受到美國量化寬鬆政策退場、奢侈稅修法、國稅局查稅、央行升息警告等利空接連空襲,市場買氣相對平淡許多,但就在這個眾家好手都難有表現之際,一個外來建商,卻在大台北市場開出紅盤。來自宜蘭的晏京建設董事長林晏弘在冷門的山佳火車站商圈推起的鐵道宅「山佳晏京」,大膽採取排除投機客的作法推案,近百戶的量體在十天之間賣出七成五,交出漂亮成績,讓鐵道宅意外成為928檔期的一大亮點。

「一個十分鐘到板橋火車站、二十分鐘到台北火車站的房子,掛著新北市的門牌,房價一坪卻不用30萬元,你不買嗎?」林晏弘這樣點出「山佳晏京」高人氣的關鍵。

宜蘭建商 山佳推案創佳績
他掌握台鐵捷運化的地利優勢,雖然發車密度不如捷運,但到雙北市市中心的車程時間,明顯比許多捷運線末端站少上許多,而開價每坪25萬元到30萬元的二字頭行情,雖然是當地相對高價,但對比大台北捷運各站的行情相對親民許多,同時每戶坪數規畫為26到50坪,總價壓在每戶八百萬元以下,牢牢抓住近來低總價、低單價的購屋主流趨勢。

山佳火車站缺乏建設題材,屬於市場冷門的推案區域,一來過去房價漲勢相對落後;二來當地的青山綠水環境因此得以保存,是有別於大台北都會區的生活環境,同時由於各地火車站周邊都是傳統當地商業發展最早也最熱鬧的地區,山佳車站也不例外,生活機能不成問題,這些條件讓林晏弘大膽採取不潛銷、不賣紅單、35%自備款等的務實銷售手法,排除了投資客,卻讓鐵道宅的優勢受到在地客、北市輕移民與首購族的青睞。

鐵道宅自有其魅力,三年前信義房屋企研室經理曾敬德正是買下鐵道宅作為人生的第一間房子,他的住家位於汐科站。每天早上約七點二十分,他走出潤泰陽光天下社區的家,然後靠著一卡通的悠遊卡進汐科站搭車,約十分鐘車程就到達松山火車站,天氣好就騎上站門口免費的U-Bike到101附近停好車,天氣不好就搭公車,到達位於信義路五段的信義房屋總部上班,從容趕上早上8點的打卡,晚上再以同樣的路線回家。

每天,曾敬德的通勤費用不搭公車的話,只要28元,通勤時間約40分鐘,台鐵發車雖不如捷運密集,但尖峰時間一小時有六班車、離峰時間也有四班車,等同十到十五分鐘內就有車可搭,同時搭車五分鐘到南港站就能銜接捷運交通網,就像從一條捷運線換到另一條那樣便利。

鐵道宅高人氣 汐科有先例
汐科站與山佳站位於台北的兩端,一個在東、一個在西的遙遙對望,但曾敬德已經從自身經驗觀察到鐵道宅的高人氣,他指出,「近來汐科站或是周邊各站的看屋人潮不少,我住的社區內有案件出售的話,也都很快成交!」

東森房屋店東楊宗錦近年也在基隆市暖暖一帶投資建案,他在進行市調時發現,七堵火車站周圍路程十分鐘左右、總價約在四百到六百萬元間的二或三房電梯大樓產品極為搶手,他形容「就怕沒案件,不怕沒人買。」

根據信義房屋7月份針對大台北各台鐵站區周邊房價的市調,曾敬德的房子位於汐科站,與鄰站南港站的通車車程只差5分鐘,但是以同為5年內新房的房價來看,便宜五成以上。而以台鐵鐵道沿線各站來比較,除了台北市四大站與新北市的板橋站的房價較高之外,其餘各站五年內的新屋單價行情在五字頭以下,甚至五堵、百福、七堵、山佳、鶯歌與興建中的樹林南站等房價都低於每坪30萬元。這些站區附近的房子,全都有30分鐘內到達台北火車站的交通便利性,難怪曾敬德會說,「年輕人也買得起,又能滿足上班需求」是鐵道宅逆勢興起的關鍵原因。

搶進鐵道宅 仍應多方評估
事實上,近年鐵道宅的落後補漲效應也很驚人。3年前,曾敬德買下鐵道宅時,是刷新該社區行情的每坪27萬元,但時隔一年之後,成交價已達每坪32萬元,最近的實價登錄的單價行情更已突破四十萬元大關,不僅如此,鄰近的汐止站與興建中的樟樹灣站也都悄悄起漲,在比價效應下,五年內的新房房價都上看四字頭。

曾敬德分析指出,火車站商圈向來是當地聚落最早發展也是最早成熟的區域,因此老舊住宅多,素地很少,要開發多半都要整合地主才有機會,因此有一定難度,而且如果離車站路程超過十分鐘的話,鐵道通勤的效益就會變差,也不適合,因此雖然需求增加,但供給量卻一直很有限,所以現階段要買鐵道宅,除了看通勤車程、價位與周邊環境外,有沒有案子供應是一大問題,像是浮洲站附近,就除了合宜宅之外,並無新推案,甚至連大樓產品都少,幾乎只有公寓可買。

如果要買鐵道宅,除了需考慮步行到車站的時間,十分鐘以內較合適之外,還有一些重點要注意。住商不動產企研室主任徐佳馨的建議是,鐵道宅先天的弱勢,除了發車密集度相對少﹑誤點情況也比捷運嚴重外,台鐵的行車噪音也比捷運來得大,能否接受應該納入評估。

另外像是樹林、汐止、七堵等大站,因為可搭對號車,車班相對較只有區間車的小站來得多,通勤便利性更好,但房價也相對高一些,同時由於商圈發展早,產品以老舊住宅居多,因此就性價比來說,不見得一定比較好,仍要視本身居住需求與預算,多方比較後,再下手購屋會比較好。

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