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都更利益肥滋滋 誰賺走了?

「不到十年,還沒都市更新完成的老舊房屋,價值就已經漲了十倍,這就是都更驚人的魔力!」近幾年有過不少投資都更案獲利經驗的東森房屋南港加盟店店東呂文法,親眼看過一戶南港火車站前二十五坪的老舊公寓,從十年前總價三百萬元,到範圍劃定後變成七八百萬元,再到兩年多前都更計畫送審後,現在已要價三千多萬元。

這樣的投資魅力,讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟,在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團,他們每兩週一次北上獵屋,要尋找台北市外觀是洗石子,最好還是破舊到外牆都裂了,有青苔長在上面,屋裡還會漏水的老舊公寓,以賺取都更的利潤。

都更還沒完成,老屋就漲十倍

都更的利益大餅怎麼分配?建商有哪些獲利空間?地主和投資人如何趨吉避凶?

以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看,基地面積約五三○坪,土地使用分區為住三,法定容積率為二二五%。更新前,估價師事務所鑑定價值約為十三.二億元,預計申請六○.四八%的都更和停車位容積獎勵,若順利通過,可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後,包含店鋪、住宅、車位等,估計市價,總計將超過三五.三億元,等於五年內就創造逾二.六倍的價值增幅,毫無疑問是有利可圖的。

建商表面上的獲利,只有身為實施者可提列的風險管理費,此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積,依法換算後的管理費用約一.三七億元,占全案開發價值不到五%;以該案預計五年完成,不算入前期整合時間,建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出,審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵,甚至還有一些私下談好要補償地主的成本,實際的獲利數字更低。

建商賺什麼?管理費+新屋銷售增值空間

如果這麼「難賺」,放眼台北市與新北市,為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤?

一位有兩間房子都參與都更,且近年研究過都更相關法條的地主說,「《都更法》的精神就是要圖利地主,建商怎麼可以多分,應該只能賺微薄的加工費才對啊!」因為在他的個案中,建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲!」所以他不相信建商賺那麼少。

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