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開發案帶動市場升溫 地上權基地衝出天量 一線建商搶進 地上權住宅案暴紅

同樣一塊地,去年一連三次招標都流標,今年卻變得異常搶手,吸引四家大咖業者搶標!為什麼?

台北市文山區的財政部財政人員訓練所,位在羅斯福路六段景美住宅區巷弄中,有1.6萬餘坪的大基地,緊鄰水源快速道路與步行十分鐘就有捷運站等地利優勢,去年官方包裝成地上權開發案後,頭兩次標售無人問津,第三次招標雖有業者投標,卻因為不足三家,三度流標收場。

今年四月第四次招標卻上演大逆轉,華固、冠德、太子與南山人壽四家大咖業者同時爭搶,最終順利標出,讓財政部為國庫賺進約十四億元的權利金,以及每年三千一百萬元的地租收益。地上權的開發案突然熱起來,讓人不禁質疑,「在亞洲華人國家市場中,台灣房地產最大的優勢就在擁有土地所有權!」難道市場變了嗎?

三度流標 第四次瘋狂追搶
對於在中國只能買地上權的大陸富豪來說,來台置產可以買到土地所有權,有著無比吸引力,這向來也是有土斯有財、房地產產品能吸引民眾投資或置產的最關鍵原因,因為握有土地所有權,才能把土地增值財賺進私人口袋,不怕房屋愈住愈舊,正是因為土地愈住愈值錢。因此,過去以來,沒有所有權的地上權標案一向是市場冷門產品,瑞普國際物業董事長暨不動產投資協會(CCIM)台灣分會創會會長曾東茂說:「2012年以前每年都只有零星案件,如果不是地點好的商業指標案,都不容易標出。」

奇怪的是,早在財訓所標出地上權前,這類案件的市場熱度明顯增溫。根據瑞普國際的統計,去年地上權交易總金額就達三八七億元,已經占全年土地與商用不動產市場交易總金額的12.05%。今年可能釋出的地上權案量多達十七件,基地面積合計達六萬坪;而目前規畫中但推出時程未定的還有十八個案子,基地面積合計超過十八萬坪,加總共計二十四萬坪地上權基地等待去化,爆出空前天量。截至四月底,包括財訓所,已推了五案,卻僅有一案流標,累積成交金額已達六三·五億元,顯然願意埋單的業者不少。究竟為何市場快速轉變?

投資成本低 開發案創佳績
從時間點來看,2012年一月修正的《國有財產法》是關鍵,曾東茂指出,因為新規定是五百坪以上的國有土地開始禁售,加上台北市五百坪以下土地也已禁售,對政府而言,不能賣又不能閒置,就只能採取地上權方式活化,因此供給量只會愈來愈多。

而近年來成功的地上權開發案不少,從全豐盛一○五商辦大樓、寒舍艾美酒店、新光三越A9館等營運績效都不差,使得業者大大提高運用地上權從事商業開發的意願,畢竟有投資成本低,有利資金運用的優勢存在。
此外,也因土地供應量不足、金八條封殺壽險業對持有所有權的不動產開發案的投資,更助長業者搶進布局地上權開發案的動力,讓市場快速升溫。

而成功搶標財訓所案的華固,則打算推出住宅開發計畫,總經理洪嘉昇直言,商業物件的開發對於地段的要求較高,政府過去大量釋出的地上權土地,不見得都適合商用開發,這是位於住宅區的財訓所前幾次會流標的主因。而華固「毫不閃躲的提出住宅開發計畫」,是順利得標的主因。

台北花園名聲響 漲幅可觀
從過去經驗來看,市場的地上權住宅案,類型分兩種,一種是只有使用契約,最具代表性的是台北車站附近的「京站」。另一種是有建物權狀,以信義區的「台北花園」豪宅案名聲最響亮,因為開賣當時單價約每坪三四十萬元,近年一度傳出每坪成交單價達一五○萬元,漲幅不輸一般住宅。

目前手上握有地上權住宅開發案的建商也不少,除華固外,日勝生有台北市仁愛路四段地上權案、冠德有國防部大直北安段地上權案、吉美有民生社區地上權案等,全都是標售過程競爭激烈的住宅開發案,一位代銷業者還說,「現在大家已注意到台北市地上權住宅案,搶案程度不輸一般建案。」
建商捧場開始大推地上權住宅開發案,但一般消費者是否會埋單?

根據房仲與代銷的實際銷售經驗,不論是哪一類地上權住宅,售價都只有市價的五到七成的行情,而且最常見的五十年與七十年兩種產品,對照新加坡地上權價值與土地市價換算表中,分別達市價的74.7%、86%,比起來台灣相對便宜許多,也因此業者表示,一直都有人買,只是比率不高。

洪嘉昇也不否認市場接受度有限的事實。但他認為,如果撇開投資、置產的賺錢思維,純粹以居住為目的來看,地上權住宅會是好的選項,擁有價格相對便宜、使用年限能住上二三代、不需要遠離市區等優點,應可吸引中產階級與退休族群,因此華固將在明年第一季就開賣以搶占先機。

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