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高房價壓力鍋 張金鶚與建商大論戰

國內房地產市場歷經十年大多頭,囤地炒房、投資炒作問題不斷,從內政部、財政部、中央銀行到各縣市政府,接連推出打房政策,但始終無法實現民眾期待的居住正義。全面性的稅制改革、實價課稅被視為調控房市的終極藥方;但由於牽涉層面甚廣,政府至今不敢決策,使得高房價問題依然高居民怨之首。

為此,本刊分別專訪高房價重災區台北市副市長張金鶚、重量級房產大老長虹建設董座李文造,以及新官上任的商總理事長、鄉林建設董座賴正鎰,剖析居住正義如何落實?

賴:打房將造成量縮效應
張:實價課稅才是合理機制

記者問(以下簡稱Q):稅制改革被預期將朝往實價課稅方向,若成真,對房市有何影響?
李文造答(以下簡稱李):對上市櫃公司來說,一直都是實價課稅,還雙重課稅。建設公司買房產,房屋部分獲利得繳營利事業所得稅,土地部分雖然只要繳增值稅,但所有獲利到了要分配盈餘時,還要再課稅一次,這不是雙重課稅嗎?政府說要把公告現值調高到接近市價的九成,也就相當於實價課稅,對上市公司影響不大。但對民眾來說,稅負成本會增加不少,預估會直接衝擊民眾購屋意願,買氣滑落,也會間接影響到建商和房地產市場。

賴正鎰答(以下簡稱賴):一定會產生類似證所稅量縮效應,而且還會更嚴重。當年財政部長王建煊下台,就是為了實價課稅,如果國民黨讓實價課稅法通過的話,百姓會唾棄這個政黨,一定會被輪替掉。就像證所稅把股市打下來後,到現在為止,金管會主委曾銘宗一天到晚要拉也拉不起來。所以政府要讓房地產恢復正常的市場交易,每天打壓,這叫扭曲市場正常交易,應該停止。

針對各地預售屋,政府已經選擇性做實價課稅,甚至加罰三、五倍的錢,嚴重影響購屋意願。此外,還快速大幅調高公告現值,例如鄉林在新北市新莊區的鄉林淳青、淳風兩案,繳了將近10億元的增值稅,還多調了五倍公告現值,政府這樣一邊增加業者成本,一邊又要打壓房價,這是不對的,居住不正義的第一個元凶就是政府。

張金鶚答(以下簡稱張):實價課稅是應該做的,這才是比較合理的機制,房屋稅制沒有改變,現在的投資炒作風氣就無法抑制,只會永遠惡性循環。推動實價課稅有利健全地方財政和房地產市場。但是實價課稅不是要全面加稅,自用住宅與非自用住宅交易課稅應做出差異化,針對非自用住宅稅基與稅率都要調高。

有人主張實價課稅會墊高成本,反而讓房價降不下來,但要知道,價格是由買賣雙方決定,如果賣方轉嫁成本,把價格拉抬高到很不合理,買方可以選擇不買,到時沒有人買,賣方撐不住自然得降價,房價就會下修。

問:加重持有稅是否能有效抑制囤房炒作?

李:國內房屋自有率將近九成,加重持有稅等於全民加稅,對民眾的影響會很大。現在縣市政府每年大幅調高公告現值,會直接影響房屋稅負擔,以及地價稅的公告地價調整幅度,持有成本已經不斷墊高了,不要再增加一些不合理的措施比較好。

賴:我認為這種稅制就是處罰有錢人。當初買房子的人,都是對台灣未來有期待、有信心,才選擇在這裡置產,政府卻開始制定各種稅制處罰他們,這樣只會把有錢人趕離台灣,那是不對的,包括奢侈稅在內,這些稅改都沒有意義,只會遏制台灣發展。房市不繁榮,國內就業機會也會喪失,房地產價值如果一直被政府壓抑而該漲未漲,各大企業的資產價值也會被削弱,在國際市場上競爭力也會跟著降低。我主張應該讓市場機制來決定房地產發展,甚至應該加速開放陸資來台投資。

張:近幾年養地炒作造成高房價,而回歸問題核心,就是台灣房地產的持有成本太低,例如美國的持有稅比重達百分之一,但台灣卻只有千分之一。財政部應該加重持有稅比重,直接拉大自用和非自用住宅的稅率差異,前者稅負維持原狀,後者的稅率則要大幅調高,當持有成本太高,民眾意識到囤房投資不划算的話,就不會把資金都投進房地產,房價自然有機會緩步下來,相信這樣的作法,多數民眾應該都會贊成。

政府多蓋只租不售住宅
落實居住正義 創造三贏

問:如何落實居住正義?

李:只要涉及到買賣,就不是居住正義,例如合宜住宅也是少數有資金的人才買得起,真正弱勢的族群,即使房價再降一半,還是買不起。所以,政府首要應是大量推出只租不售的住宅,讓人人有房住。資金方面,政府可從房地產創造的收入著手,例如每年調漲公告現值的稅收、標售地上權或土地等收入,撥一部分專款專用,用來蓋只租不售的住宅,實現居住正義。一方面政府可以賺到開發商的錢,另一方面可以照顧弱勢,等於是三贏。

賴:關鍵是照顧弱勢族群,政府應該蓋便宜的住宅出租給弱勢,租金甚至象徵性地收取一塊錢也可以,二三十年都不調整也沒關係,落實人人有房住。可是一定要規定,當租戶的生活水平好轉到一定程度後,必須交回房屋,把機會讓給其他弱勢民眾。倘若政府要低價售屋也可以,但要制定長期禁止轉售期限,例如10年以上不得轉售,才能避免炒作。

張:居住正義可分為兩部分,一是居住公平:在房屋稅制、貸款成數與利率等條件,政府應該做出明顯差異,讓有錢者提高負擔成本、貧者少負擔,達到平等。例如今年台北市調整公告現值,各行政區平均調幅約13%,但豪宅區就大幅調整,如信義區皇翔御琚一次拉高50%,這樣才會有感嘛!其次,買賣屋機制透明才是公平,預售市場的紅單交易就是最不透明的弊端,所以我們嚴格要求廣告業者不得誇大房屋資訊,否則移送到公平會,如果能重罰,才能抑制扭曲炒作,落實公平。

第二則是居住保障:房價再怎麼低,還是有人買不起,針對這些弱勢族群,政府要保障他們的居住權,例如各縣市政府有租金補貼制度、租屋平台,就是要照顧弱勢。

李、賴:台灣房價很合理
張:投資炒作墊高房價

問:台灣現在的房價合理嗎?

李:房地產到目前都是很正常成長,近十年有些地方漲了一倍,均攤每年大約只漲了三到五%,並不為過。實際換算營建成本,其實只漲了三成。舉例來說,以前新北市三峽區每坪營建成本大約五萬元,每坪售價約十五萬元,建商每坪利潤十萬元。現在每坪營建成本漲到十五萬元,房價成長到每坪三十萬元,每坪利潤只有十五萬元,中間利差只有五萬元。再看現在建築的品質、設計裝潢,都比以前改善很多,持有房產的人連帶受惠。有些地方是有炒作,但多數而言,並沒有外界說的不合理飆漲。

賴:房價很合理啊,以台灣整體經濟水準來看,目前台北市平均房價每坪才五十三萬元,其他地區更低,每坪一、二百萬元的房子是少數幾棟,一年不到二千戶,為何要天天為了這幾棟房子傷腦筋?不能單以建商廣告來評估房價太高。房價的根本問題是二十年來薪資沒有上調,記得二十年前我創業時,沒有三萬元請不到人,好不容易請到的還是高職生,但現在二萬二、二萬三就能聘到一堆大學生,表示這二十年來薪資完全停頓。基本工資是經濟發展的指標,這不是民眾買不起房子,而是房價上升、民眾基本收入沒有增加。

張:房價太高的問題核心在投資炒作,炒房變成全民運動,這是不對的。房地產市場應該健全發展,讓買不起的人至少有房可住,減少空屋的資源浪費。

打房對國內經濟的影響?

李:房地產被打下去,政府會先垮啦!再來就是銀行垮,各大產業都會受影響,鋼鐵、水泥、裝潢、媒體業都會倒。假如今天全部的建商集體半年不銷售房屋,對國內經濟影響會有多大?就連政府都不敢承認是在「打房」,只敢說是「健全房市」,可見他們也不認為真的可以打房。

賴:台灣兩個經濟動脈,一個股票、一個房地產,馬政府未來兩年多的任內,如果繼續打房、主張居住正義,而不去改善就業、投資環境,我相信台灣經濟不會好轉。政府至少要推出良好的產業政策,讓企業清楚未來的經濟走向,如果到處充滿投資機會,資金就不會過度集中在特定市場。

張:業者都說打房會打垮經濟,社會氛圍也積非成是,其實打房是救經濟。現在全民的直覺都認為房地產是低風險、高報酬,有錢沒錢的人都想買房地產,台商回台灣也把資金都投入房市,資金過度集中在房地產,企業不去投資其他產業,對經濟活絡並不是好事,房地產的投資風險也會提高,所以打房是救經濟,把房地產的資金引導到股市或其他地方。

賴:年輕人要咬緊牙關買房
張:鼓勵年輕人買房是錯的

問:給年輕人的購屋建議?

李:郊區的中古屋房價並不貴,可以從中古屋買起,不要盲目的追高,捷運附近價格高,就多走幾步,挑選稍微遠一點的中古屋,價格仍相對便宜。例如新北市三峽區,北大特區房價每坪三十萬元,但外圍還有老房子每坪僅約十餘萬元,年輕人可往這類的郊區找屋。

賴:咬緊牙關,一定要買房!購屋是對自己最大鼓勵與必要投資,就算自用,等六十五歲退休時,會發現不只白住了四十年,還賺了一筆大錢。建議從交通便捷的外圍買回來。第一戶屋先買郊區,例如新北市淡水、土城區等捷運便利的小坪數產品,或是移民中南部,生活負擔可減輕不少。

張:鼓勵年輕人買房子本身就是一種錯誤。年輕人最大的優勢,就是可變動性,教育他們把所有資源都放在房子上,是很不通的。建議年輕人先投資自己,房子只是用來安身立命的,有得住就好,不要把房地產當成投資工具。

李:放手回歸市場自由經濟
張:今年是打房好時機

問:對未來房市政策方向的建議?

李:現在政府打房不是真的打,只是喊口號,但喊假的對產業的實質衝擊才大,民眾不敢買房,房地產業者也縮手投資,經濟會停滯不前。房地產變成管制品,是違反自由經濟的,應該使房地產商品化,政府不要過度管制。對於部分飆漲、炒作問題,政府適時調控是好事,但不要過度干涉。政策制定也不應該像現在都溯及既往,應該制定日出或落日條款,才不會造成市場運作紊亂。

賴:最好都不要管,讓市場回歸自由經濟,就連最近中國國家主席習近平都說,中國未來十年一切要回歸市場化,台灣房地產也應該如此,如果建商不自律,把市場玩到泡沫,那也是自己的責任。

張:今年是很好的調整時機,國際上量化寬鬆正緩步退場、國內房價已高,民眾開始居高思危,對房價不再像以前一味追高,此時多空交戰的氣氛,是很好的機會。這時,政府健全房市的態度,應該要往更有決心的地方走,從中央到地方都要有共識,希望央行、內政部、財政部、金管會、北市府五個單位可以聯合召開記者會,宣示打房決心。絕對不能再縮手,如果還是傾向息事寧人或是平息民怨那樣打假的,那就沒有用了!

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