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2014買房 謹守兩大守則 自用看需求 投資選區段

2013年的房地產市場延續過往的漲勢,繼續向上攻堅,只不過房價不斷被墊高之後,民間哀嚎聲不斷,央行總裁彭淮南不斷祭出打房手段,市場期盼追漲熾風可以稍微冷下來,究竟一四年房市有沒有修正調整的跡象?會不會是一個買房的好時機?

真豪宅與低價產品各領風騷
才開年,手上掌握的新年度包銷總量已經破千億元的海悅廣告總經理曾俊盛認為,新的一年整體房市的價格會呈現「難漲卻也抗跌」的現象,預售案不容易見到動輒秒殺的情況,銷售時間「會拉長」,但整體體質仍然「很健康」。

包括曾俊盛,永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、淡大產經系副教授莊孟翰以及中國民國不動產仲介經紀商業公會全聯會理事長李同榮都認為,今年推案兩極化的態勢會更明顯;真豪宅市場依然屹立不搖;低單價、低總價的產品仍是市場寵兒 。

對豪宅市場,李同榮鐵口認定,彭總裁的「三百萬防線一定過,一坪350萬的豪宅價格一定看得到。」在他眼中,這是一塊應該脫鉤看待的特殊市場,跟整體市場放在一起分析,會看不清楚而誤判。

李同榮的理由很簡單,各個區域的稀有豪宅,都會創新高,所得比集中的結果,富者恆富更富,「如果你是新北市板橋在地富人,你要不要在當地買一戶稀有豪宅、最貴的房子來彰顯自己?」同理,只要塑造得出在地獨特性,就有被豪宅市場客群接受的機會。加上富有階級更有能力取得便宜的資金,資金氾濫的銀行巴不得把錢借給這群玩得起利息的人。相較之下,曾俊盛相對謹慎一點,認為價格「不敢創新高,每坪三百萬以內。」

但是豪宅以外,小坪數商品將是今年一大主流。不少建商的看法是,過去幾年返台置產的熱錢風潮下,高總價、大坪數產品已經累積了驚人的推案量與去化量,但如今高資產族群「該買的都買了」,反而是資金水位較低的自用首購族群成為購屋主力,同時去年以來民間消費力往下探,甚至連今年都可能是「要向下看」的情勢下,都促使業者將使盡全力擴大打擊面,將一部分的推案重心放在低總價的產品,往下撈出更多年輕族群的房屋購買力,所以小坪數只會多不會少。葉凌棋就說,低總價、低單價的產品還是會有一定需求,仍會是熱門商品。

雖然各路專家不約而同點出一四年的房市產品類型將呈現兩極化的現象,但對房價漲跌的看法卻稍見分歧。

大部分的建商、代銷公司對一四年市場相對審慎保守,認為房價雖仍屬盤堅,不至於有太大跌幅,但是一四年將會是個案表現,漲跌互見的年份,豪宅市場以外的產品,相對議價空間已經出現。但是也有多頭代表如鄉林建設董事長賴正鎰認為,有服貿與自由經濟貿易區兩利多上路,還看好房市穩健上揚,準備大舉推案;投資客也不用過度擔心,儘管價格鬆動,但跌幅不會太驚人,李同榮便預測,「北部地區的跌幅不會超過15%;中南部則略高些」。

價格見鬆動 幅度不會大
區域上,擅長一般住宅研究的國潤資產總經理特助黃士芳分析,包含桃園在內的大台北地區,由於人口、產業、政治、經濟等條件都比較完善,房地產表現會相對穩健,全區的漲跌幅頂多在5%上下。但有兩區例外,一是台北市北投區因為去年房價相對低,在補漲效應帶動下,預估漲幅上看一成;另一個就是有改制升格、捷運機場線與航空城等三大利多加持的桃園縣全區,推測漲幅甚至可達15%以上。

若拉長時間分析近年來房地產價格的區域變化,從一二年的新北市,漲勢延伸到淡水、林口、樹林、三峽等地區,接著一三年鶯歌、桃園八德等接棒,從都會市區逐漸外擴上漲的區域,來到一四年,這些區域的價格,勢必要有些修正,不再能夠齊漲向上,而將出現漲跌互見的差異化表現。

不過,部分條件特殊的地區,譬如去年以前表現亮麗的北部的林口、淡水、新莊、新北市、桃園等區域,仍會維持一定的推案動能,但是價格就漲跌互見,「價格會在5到10%之間上下震盪」。其中林口在新莊比價的帶動之下,加上有捷運通車、航空城、國泰與華泰合作的outlet商城的投資案利多,「仍會續創新高」,曾俊盛認為。類似條件的重劃區,價格還是挺得住。同樣道理,在高雄特定區域、桃園青埔捷運沿線的地段,舉凡地方政府砸下的基礎建設、財團投資都具體看得到的區域,後勢都還是健康的。

注意利率走勢 投資停看聽
近年來落後補漲的中南部市場,台中立智公關副總經理王耀斗與高雄市代銷公會理事長戴嘉聖都認同,北客南下置產的投資盤強弱是牽動市場好壞的關鍵,不否認近年中南部房市的投資風險增高,因此今年,他們不約而同以「個案表現」為中南部房市定調,並分別指出,除了一字頭的低總價產品仍是首購族追逐的重點外,其他中高端產品就要拚品牌、地段、規畫,夠水準的才會賣,過去不論好壞區域、個案、品牌全都會漲的情況將不會重演。

曾經在○九年準確預測台北房市將有三年好景的李同榮,認為今年房市若能溫和體現,不要太激情才是好事,如果因為屆臨選舉,政策上偏多,讓市場趁機拉抬炒熱房市行情,那麼市場一定會是以反挫收場。

整體看來,一四年的市況在樂觀中帶著審慎,畢竟漲多了跌率就升高,李同榮認為「大錢還是苦惱無處去,拚命在找出口,房地產本來就是大資金的首選。而台商返鄉的資金還沒有消化完畢…」,然而,奢侈稅、實價登錄,乃至於調整高告現值等政策不斷湧出,還未去化完畢、鮭魚返鄉帶來的豐沛資金的強大需求如果無法得到滿足,只好往國外出走。這也是去年更形火熱的海外房地產投資受到不少人青睞的背景,緬甸、越南等新興市場,相對位於低檔區的日本市場,都是李同榮認為會繼續火紅的區域。

一一年就準確抓住美國房地產止跌回升契機的CCIM台灣分會理事長曾東茂認為,台灣房地產已處於高檔盤整期,風險只會更高,因此想要投資獲利加倍奉還的話,海外市場仍會是不錯的選項,地區上,處於初升段的美國是第一首選,其次才是中國、日本與東南亞等地。

不過,台經院研究六所所長楊家彥也提醒,由於QE(貨幣量化寬鬆)減碼,會影響國際熱錢走勢,使得各國匯率出現變化,這將會影響海外投資的獲利,要小心應對。

總而言之,今年有意進場買屋者,在預售市場應保守看待,抱著高點有風險的居危心態,財務上最好如同李同榮所提醒,「提高自有資金部位,小心資金槓桿操作,尤其是投資客更要謹慎戒懼才是上策」。

至於中古屋,從歷史經驗來看,從來自最高峰下跌的幅度不會超過25%,換言之,只要自備款不至於太低,免去斷頭風險後,市場經過時間沉澱,遲早自低點翻揚而上,舉凡耐得住5年以上者,都等得到市場翻轉的機會,因此「自用客不用考慮太多,以符合階段需求為前提;投資客宜謹慎以待,精選區域為上策」,將是今年的買房基本守則。

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