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台中不動產轉移 30年老屋佔四成

近兩年來政府接連祭出打房措施,加上地價與營造成本飆漲,越來越多建商不願追價搶地,紛紛轉攻危老與合建案!截至今年Q1,六都危老案的核准案,以台中市的每案平均基地面積281.8坪居冠;甚至出現購屋客搶買30年以上的老屋翻修,與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

對此,鄉林不動產研究室提醒購屋族,若想退而求其次,購買生活機能成熟的舊市區老屋,找人翻修改裝新格局,雖坪效較高,經濟負擔較低,但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質,以及完工後的耐震安全及居住保全,垃圾及信件包裹收取等問題,以免賠了夫人又折兵。

根據商仲業者統計,今年Q1土地交易較去年同期下降約三成,另據六都地政局公佈資料,今年四月份六都房市交易量縮,買賣移轉棟數合計2萬2439棟,月減11.2%,其中,台南月減20%最多、新北月減4.6%最少;若與去年同期相較,六都年增率正成長者,僅有台北市1.3%及台中市18.3%,大台中房市熱度不減可見一斑。

再從內政部不動產交易統計平台去年Q4的資料觀察發現,台中市五年內新成屋交易佔比不到1%;而25-30年屋齡交易佔比是32.82%、更老舊的30-50年以上的房屋,甚至高達40%,二者相加總高達七成比重。

鄉林不動產研究室指出,台中市房屋去年Q4交易移轉建築物,有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅,這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈,一般30年以上老建物,通常建築本身已沒什麼價值,施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區,但挾著低公設、高議價率等二大特點,加上不乏坐落於生活機能完善的成熟商圈,對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言,反而具有相當吸引力。

近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行,日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制,部分建商已宣佈暫不購地推案,而其他建商為了求生存,轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。

鄉林建設副總經理方偉民指出,買房子最理想狀況是新建案的建築設計與工法都是最高標準,住起來讓人安心、舒適,但考量預算、地段及使用坪數,高齡中古屋也一直是許多人的選項。

近年來台中市的各項重大建設陸續到位,尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹注商機,再加上危老和都更深醞誘因,更讓老宅交易活絡,自住或置產需求強勁,也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。

危老條例自106年5月10日開始施行即將屆滿五年,內政部都市更新入口網資料顯示,截至今年3月底,全國危老重建件數累計有2,606件受理、核准2,113件。其中,台北市受理792件、准657件居第一;台中市以受理514件、核准373件居第二。若以核准案平均基地面積來說,台中市則以281.8坪為最高。

鄉林不動產研究室分析,政府近二年加大力道打炒房,四月剛通過修正「平均地權條例」草案,炒作房市最高可處5000萬元罰鍰,且全面禁止預售屋交屋前轉讓,積極打炒房,投機客慢慢退場。

部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場,近期也有不少北部建商及投資客到台中購買老齡中古宅,特別是精華地段高齡宅,整棟買起來拉皮或重新改建再做租售,既享有危老獎勵又具備高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。


工商時報 曾麗芳

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