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銀行鑑價、房價差很大怎解?達人曝「多貸撇步」:懂的就懂

在買房、申辦房貸時,銀行會針對房屋進行「鑑價」,再根據個人的信用分數來判斷要核貸多少金額,不過卻常發生有網友抱怨,各家銀行給的價格不同、鑑價跟不上買價,導致放貸成數低的可憐。對此,「阿宅-雙碩士地產顧問」也分享自己替銀行房貸估價的內部經驗,直言「想貸多一點,真的有辦法」!

阿宅-雙碩士地產顧問」在估價師事務所做過8年不動產估價,其中5年都有幫銀行做委外房貸估價,面對購屋族哀號「為什麼銀行估價總是估不到買價?」他也分析出2大原因。

▼「銀行房貸估價」令人摸不著頭緒,還被戲稱是玄學。(示意圖/pixabay)

首先,銀行估價多是參考之前的實價登錄,來估現在成交房價,也就是用過去價格估現在價格,但現實是,房地產跟股票一樣,不同的時間點會有不同的價格,也就是「價格日期不同」,當市場短時間上漲很多,幾個月前的實價登錄價格已經無法反映漲幅,就會有估不到市價的情形。

當然,也可能有相反的狀況,有些人幾年前買預售屋,等到完工取得使照才申請房貸,此時預售屋的買價是過去的簽約價格,房貸估價是現在的價格,此時銀行的房貸估價,就有可能會高於過去的預售屋買價。

再者,銀行內規有特殊的風險減價規定,為了避免借款人無力還款,房屋法拍時造成銀行損失,除了放款不可能全額貸,銀行內部的房貸估價規定也會以保守原則去估房子的價值,除了增建、裝潢都有可能不列入估價,比較嚴謹的銀行甚至連陽台過大或公設比過高,都會降低估值。

▼鑑價是用市價比較法,參考同類型物件實價登錄成交案例。(示意圖/pixabay)

不過,阿宅也直言,如果手頭自備款真的不夠,想貸多一點,也是有解決辦法,因為每家銀行對於風險獲利的考量不同,為了衝刺消金業務,有些銀行的房貸鑑價規定可能會比較有彈性,所以,多詢問比較一下,還是能找到比較敢衝、估值比較高的銀行,「有些銀行就是比較敢,懂的人就懂」。

 

 

(封面示意圖/pixabay)

 



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