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陳傑鳴/新案太貴買不起 改看中古屋?這3問題恐所費不貲

文/元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

近期許多論壇、房產版出現許多文章,指出中古屋有很多問題,要大家買中古屋要留心,甚至要大家別買中古屋,對於這樣的現象,代表了什麼意義呢?中古屋跟預售屋究竟各有什麼優缺點?購屋者需要注意什麼呢?

首先,對於近期大量出現的「別買中古屋」文章與討論,筆者認為中古屋屋齡大,確實先天上有許多問題,但近期出現大量別買中古屋的風向文,可能有貓膩,畢竟高房價時代,中古屋價格較低,是很多購屋族會考慮的產品。

因此,建議購屋族近期看到大量別買中古屋的文章時,可能需要有所警覺,因為真實狀況可能就是新屋預售市場「賣不動」或「賣掛了」,有心人只好運用行銷手段,阻止資金流向中古屋市場。

▼中古屋價格較低,是很多購屋族考慮的產品。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

政策壓抑預售市場 銷售率剩1成

觀察今年房市,在升息、政府打炒房不鬆手、央行祭出第二戶限貸令與明年有總統大選等變數環境下,房市買氣確實較過去幾年大幅萎縮,全年建物買賣移轉量估僅28.5萬棟下上,創近5年新低。而目前買氣不振,受傷最重、最被壓抑的,自然就是價格最高的預售新屋市場。

此外,目前《平均地權條例》新修法上路後,更讓預售屋換約轉手產生諸多限制,也大大降低購屋族購買預售屋意願,這也讓目前市場中預售屋新推案的壓力相當大。

我們從國泰建設最新發布的Q2房地產指數季報就可發現,今年新推案買氣低落,Q2新推案30天內銷售率僅有1成多,且有高達51%、5成以上的建案銷售率在10%以下,相較去年同期僅29%的建案銷售率不到1成,新推案買氣明顯大幅萎縮,顯見目前新案市場已經接近住進「加護病房」,也難怪不少建商急著想把買氣從中古屋市場拉些回來。購屋者此時購買新推案,確實應該多加審慎,多看多比較一下。

▼最新國泰房地產指數揭露新案銷售狀況。(圖/國泰房地產指數提供)

至於中古屋與預售屋,其實各有優缺點,民眾買房時還是要按照本身需求狀況加以評估。兩者優缺點分述如下,給大家參考。

預售屋付款輕鬆 品質難掌握

以購買「預售屋」來說,很適合自備款還不足卻想購屋的民眾,因購屋款項不用在簽約後一次付給建商,可依照施工進度繳款。而且若是對格局有要求的人也適合購買預售屋,可在客變時請建商重新調整格局,加上戶數、樓層選擇也比新屋與中古屋多。

不過,預售屋尚未興建,看不到實體格局、窗外景觀,加上建商施工品質難掌握,購買時風險很高,特別是目前缺工、營建成本居高不下與政府持續打炒房下,預售屋銷況不好,就容易遇到建商偷工減料、建商跑路,買到爛尾樓的狀況,這是需要特別留意的。

▼預售屋尚未興建,品質與進度難以掌握。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

屋老、漏水、管線狀況 中古屋整修費難估

而購買「中古屋」的大樓華廈或是老公寓來說,則是高房價時代不少民眾的主要選擇,佔目前市場交易比重約7成。中古屋優點在於價格便宜,周遭生活機能多已到位,而且,老公寓或是早期的大樓社區的公設比例也較低,實際使用空間較大,適合預算有限,又想有足夠居住空間的民眾購買,未來更有都更的可能。

不過中古屋屋齡老舊,漏水、水電管線老舊等問題不少,後續房屋整修費用可能所費不貲,加上民眾期待的老屋都更推動也有難度,這些民眾買中古屋時都須列入綜合考量。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 



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