股市血洗、房市變天！富哥揭「股跌房漲」三大迷思：避險資金根本進不了場
【M傳媒／富哥專欄】
「富哥，台股短短一個月跌掉1.2萬點，費半指數更是暴跌超過三成，這筆錢總該從股市撤出來，轉進房地產避險了吧？」
上禮拜，一位做科技業的老客戶來找我。他原本打算在股市高點獲利了結，拿這筆錢去買一間預售屋。結果這波急殺，他不僅沒跑掉，連原本的獲利都吐了回去，現在只能看著新聞嘆氣。他問我：「現在這種局勢，房市是不是會迎來一波避險買盤？」
富哥跟你講白的：「股市大跌，資金流向房市避險」這句話，在台灣當前的金融環境下，根本是天大的迷思。 這波股災帶來的不是「資金外溢」，而是「資金套牢」與「財富緊縮」。富哥從銀行授信與個人現金流的角度，帶大家拆解這個迷思。
股票跌了，現金就會變多？錯！資金全卡死在裡面
很多人以為股票跌，大家會把錢拿出來。但現實是，這波跌勢「太突然」，多數投資人根本來不及跑。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說得很直白：「這次大跌很多人都來不及跑。」當資金被死死套在股市裡，投資人連本金都縮水了，哪裡來的銀彈去買房？
富哥從現金流的角度來看：股票市值是「資產」，但不是「現金」。當股市暴跌，你的資產規模瞬間縮水，這叫「財富反轉」。在財富反轉的過程中，人們會立刻緊縮開支。燦坤董事長林技典就觀察到，消費者現在面對新產品，會先考量「剛性需求」，甚至出現消費排擠現象。連買台新家電都要猶豫了，你覺得還有人會在這個時間點去背幾千萬的房貸嗎？
資金進不了房市，因為銀行這關先卡死
就算真的有人運氣好，在股市高點跑掉了，手捧現金想進場買房，他還是得面對銀行的授信大門。
央行第七波信用管制雖然有微調，但整體房貸水位依然緊縮。銀行現在審核房貸，看的是你的「收支比」和「負債比」。如果你之前在股市有融資、信貸，甚至拿股票去質押，這些負債都會吃掉你的房貸額度。加上現在銀行排隊撥款動輒兩三個月，「買得到，貸不到」依然是市場常態。
更別提現在的房價，賣方根本還沒明顯下修。買方資金被套牢，賣方價格鐵齒，加上貸款不易，這三個條件湊在一起，注定讓股市資金根本進不了房市。住展雜誌發言人陳炳辰就說，資金不會一下子大舉轉向房市，對後市仍偏保守。
政策放寬只造福富人，M型化加劇
最近央行放寬了多屋族的貸款成數，這在股災背景下，更凸顯了房市的階級差異。
這波政策對誰最有利？是那些現金滿手的高資產族群。 他們不受股市套牢影響，甚至可能趁這波股災，把部分資金轉進精華區房地產做資產配置。但富哥要提醒，高端買盤的量能極其有限，這群人買房是為了「保值」與「分散風險」，不是來撐起整體市場交易量的。
對一般首購族來說，現在面對的依然是高房價、高利率、難貸款的「三高」困境。房市交易結構只會更朝向「兩極化」發展。
沒有「避險資金」，只有「套牢股民」
各位讀者，如果你期待這波股災能讓房價崩盤、讓你撿便宜，你可能要失望了。因為屋主如果沒有資金壓力，他不會賤賣；但如果屋主有資金壓力（例如他在股市被斷頭），他急售的價格，你也不一定敢接。
現在市場上沒有所謂的「避險買盤」，只有一堆在股市裡「來不及跑的套牢族」。
富哥給你三個最實際的建議：
-
算好你的「現金流」再進場：不要拿股票的帳面價值去推算你的購屋預算。請用「實際可動用的現金」和「銀行確認過的核貸額度」來算。
-
不要拿股票去質押來買房：現在股市波動太大，拿股票去借錢當頭期款，萬一股價繼續跌，你會被追繳保證金，甚至面臨斷頭，房子還沒買到，信用先破產。
-
趁現在當個「理性買方」：市場熱度降溫，投機客退場，正是自住客可以好好看房、大膽議價的時候。只要你貸款條件穩、現金流健康，現在反而是你慢慢挑、慢慢談的好時機。
股市的錢，不是你的錢；房貸的債，才是你的債。 搞懂這個邏輯，你就不會在這波股災中慌了手腳。
文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人
