都更條件是什麼？只能靠建商嗎？2026都市更新流程、門檻、懶人包全解析

都市更新（簡稱都更）涉及多項法律與行政程序，若有心都更，實務上有不少需一一釐清的細節。（圖片來源：freepik）

當家中的老房子出現牆壁滲漏、耐震不足，或是樓梯讓長輩難以行走時，「重建」成了地主們最關注的話題。但都市更新（簡稱都更）涉及多項法律與行政程序，到底怎樣的房子才可能符合都市更新條件？一定要與建商合建嗎？如果家中房子希望參與都市更新計畫，實務上該怎麼做？

本文將以《都市更新條例》2019 年修正後之制度架構為核心，並綜合各地方政府最新自治條例與審議實務，整理一份都市更新實務導向的完整指南。

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

快速檢測：我家符合都更條件嗎？

都市更新並非僅以「房子老了」作為判斷依據。原則上，建築物須位於都市計畫區內，並經主管機關就屋齡、建築安全、環境條件與公共利益等面向進行整體評估。若尚未達都市更新審議門檻，但已有結構安全疑慮，亦可評估是否符合「危老重建」相關規定。

※延伸閱讀：危老重建vs都市更新懶人包：稅賦減免、容積獎勵，老屋翻身哪種最有利？

1. 法定屋齡與建築狀況條件

• 屋齡與建築型式： 《都市更新條例》並未訂定全國一致的屋齡年限門檻。然而，在多數縣市的實務審查中，合法建築物屋齡達30年以上，常被視為自行劃定更新單元的重要參考條件之一。部分縣市對於木造、石造或其他非永久性構造之建築物，於年限認定上可能採取較低標準，實際仍須依地方政府規定與審議結果為準。
• 具安全疑慮之建築物：若建築物經認定為海砂屋、輻射屋，或因地震、結構劣化而有公共安全疑慮，得依相關規定列為優先處理對象，並可能適用較簡化之更新程序或較低之同意比例，但仍須經主管機關正式認定。

2. 劃定範圍：更新地區與更新單元

都市更新須位於都市計畫範圍內，並依劃定方式不同，區分為以下兩類：

• 政府劃定更新地區： 由地方政府基於公共利益、都市機能改善或防災需求主動劃定之區域。此類案件在程序與同意門檻上，依法可適用較低標準，並視個案條件提供相應之容積獎勵或政策協助。
• 自行劃定更新單元（自劃單元）： 若政府尚未劃定更新地區，土地及建物所有權人可依法申請自行劃定更新單元。各縣市對於基地規模、整合條件及環境指標均有不同規定。以台北市為例，實務上常以街廓內一定面積（例如約2,000 平方公尺）作為審議參考，但是否通過仍須依基地條件、整合率及主管機關審查結果綜合判斷，並非單一硬性門檻。

3. 環境與安全指標（以部分縣市自劃審議原則為例）

除屋齡外，主管機關通常會就基地及建築現況進行綜合評估，常見審議指標包括但不限於：

• 建築物無電梯，且停車空間未符合現行法定標準。 基地周邊巷道狹小，影響消防或救災動線（例如道路寬度未達一定標準）。 建築物耐震設計不符現行建築法規。 結構出現基礎下陷、樑柱劣化或其他公共安全疑慮。
• 實務上並非以「符合幾項」作為唯一判斷標準，而是由主管機關依整體條件進行專業審議。

哪裡查？全國都更地圖與系統網址

如欲確認建築物是否已納入都市更新程序，或是否已有更新案件申請，可至內政部國土管理署「都市更新入口網」查詢已進入報核或審議程序之案件進度。若系統中尚無相關資料，僅代表目前尚未有人提出都市更新申請，並不影響日後依法提出申請之權利。

都市更新三大階段：從意願整合到權力分配

都市更新屬於長期且高度協調的開發程序，整體流程通常可分為以下三個主要法律階段：

第一階段：事業概要（初步共識構想）

劃定更新單元範圍，確認開發構想。

• 同意門檻：原則上須取得更新單元內私有土地及合法建築物所有權人，人數與面積均超過二分之一之同意。但依2019年修法後規定，若申請人已取得符合法定比例之同意，並直接檢附完整事業計畫報核，得依規定免辦事業概要程序。

第二階段：事業計畫（核心審議階段）

明確規劃實施者身分、建築設計內容、容積獎勵申請及公共回饋事項，並進入主管機關實質審議。

• 同意門檻（依劃定方式不同）：
• 自行劃定更新單元：土地及建物所有權人，人數與面積均須超過五分之四。
• 政府劃定更新地區：土地及建物所有權人，人數與面積均須超過四分之三。
• 迅行劃定更新地區（如海砂屋、重大震損建築）：土地及建物所有權人，人數與面積均須超過二分之一。

專業補充： 若土地或建物同意面積比例達九成以上，依法律規定，主管機關得於審議時斟酌不受人數比例限制，但並非當然適用，仍須經審議認定。

第三階段：權利變換（價值分配）

針對更新前後之不動產價值進行評估，並依權利變換計畫辦理分配。

• 估價方式：更新前及更新後之價值，原則上由3家具資格之不動產估價師辦理評估，估價師名單由實施者與土地所有權人共同指定；如無法達成共識，則依規定由主管機關指定。
• 分配原則：以確保原土地及建物所有權人，於更新後所分配之權利價值與其原有權利相當為原則。實務上，所有權人得依核定之權利變換計畫及選配規則，參與樓層、戶別及車位之選配。

只能靠建商辦理嗎？3種都更方式實施比較

許多人將都市更新等同於「交由建商開發」，但實務上，都市更新依實施者不同，主要可分為以下三種模式：

誘因不只換新房：都市更新稅賦優惠重點整理

為鼓勵都市更新，政府針對符合規定之案件，提供一定期間之稅賦減免措施，實際適用內容仍須依個案與地方政府公告為準：

• 更新期間：符合規定之更新範圍內土地，得依地方政府核定情形，申請地價稅減免
• 更新完成後：更新後一定期間內，房屋稅與地價稅可依規定減半徵收。部分縣市對於更新前原合法建築物之自然人所有權人，且於一定期間內未移轉者，得申請延長減半徵收年限，實際年數、申請方式及是否核准，仍須依各地方政府規定辦理。
• 土地增值稅：採權利變換方式實施都市更新者，於第一次移轉時，土地增值稅得依法減徵百分之40。
• 契稅：權利變換範圍內，依法取得之更新後建築物，得免徵契稅。

►議價要精準，周邊成交行情一網打盡，快試試樂屋網實價登錄

► 點我下載「樂屋網APP」，搶先體驗個人化專屬功能