樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

都更條件是什麼? 都更流程懶人包教你一坪換一坪


當老舊建物不符現今居住需求,或因年久失修產生安全疑慮時,住戶多半會期望透過都更方式來進行重建。但怎樣的房子才符合都更條件呢?想都更,一定只能透過建商實施嗎?年近半百的老房子,有沒有機會一坪換一坪呢?這篇都更流程懶人包,來解決你的都更疑惑。


|▍都更有三種 公辦都更、民辦都更、自辦都更

隨著時代變遷,都市市容逐漸老舊,建物日久失修,整體都市規劃已不符合現今的需求,因此可透過「都市更新」的方式,讓都市機能與品質提升,簡稱都更。而都更行為依實施者的不同,可分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種。

01|公辦都更

實施者是基本上是官方,如中央政府、地方縣市主管機關或相關都更事業機構等。

02|民辦都更

由建商擔任實施者,負責整合開發、主導推動都更,並跟地主協議分配比例,是一般民眾較常接觸到的都更類型。

03|自辦都更

由住戶自主發起整合,如自組都市更新會,或委託建經公司採全案管理,好處是不用跟建商分配房屋,但需要整體住戶高度的集體共識,因此案例較少。


|▍協議合建或權利變換 哪個比較有利

依照都更的實施方式,又可分協議合建、權利變換兩種。

01|協議合建

取得全體所有權人同意時才可採用此方式。有點像建商跟地主一起投資,更新後的房地分配,由全體所有權人共同協議即可,屬於私權約定的範圍。只要擬定都市更新事業計畫, 經市政府核定就可執行,依照一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

02|權利變換

當實施者取得多數所有權人同意時,可採此方式,由土地所有權人、建物所有權人、實施者等,提供土地、建築物、他項權利或資金參與都更,按更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金,類似立體的市地重劃。因為權利價值透過容積獎勵及共同負擔進行轉換分配時,需經估價機制和審議會審議,讓價值估算與分配過程盡可能公開透明,保障地主權益。


|▍確認都更劃定範圍 檢視老屋是否符合條件

都更是針對30年以上的合法建物進行拆除重建,且建物坐落的區域,還需被地方政府劃定「都市更新地區」或「都市更新單元」,才符合都更的執行範圍。前者是由政府劃定,來鼓勵區域推動都更,通常範圍涵蓋較大,可能包含數個街廓,且無需再被劃定成更新單元,可直接申請報核事業計畫;但倘若沒被劃入更新地區,民間也可自行提出申請劃定「都市更新單元」。


要怎麼知道自己家有沒有被劃入都更範圍呢?可在各地方政府的都更主管機關進行查詢。以台北市為例,市民可上臺北市都市更新處專區,點選 「熱門查詢」,進入「都市更新雲端查詢」 後,輸入「地段地號」或「門牌號碼」就可進行查找確認。如果建物不在都市更新地區」,但想自行申請劃定「都市更新單元」,就要符合下列的條件

01|5項面積條件 至少符合其一

➢為完整之計畫街廓者。

➢街廓内面積在二千平方公尺以上者。

➢街廓内鄰接二條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一,且在一千平方公尺以上者。

➢街廓内相鄰土地業已建築完成,其面積在一千平方公尺以上,卻無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻,並為一次更新完成者。但若其面積在五百平方公尺以上,需敘明理由,經審議委員會審議通過者。

➢跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

02|14項環境條件 至少符合3項

➢土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積二分之一以上。

➢耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。

➢距離捷運站200公尺以内。

➢4層以上合法建物棟數,達更新單元三分之一以上,無電梯且法定停車位數低於戶數者。

➢平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下。

➢建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用樓地板面積達二分之一以上。

➢公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達二分之一以上。

➢現有巷道狹小,寬度小於6公尺,長度佔現有巷道總長二分之一以上。

➢房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形達二分之一以上,有公共安全危險。

➢穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達二分之一以上。

➢非防火建築物。

➢附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。

➢附近打算都更的面積達3,000平方公尺。

➢建蔽率大於法定建蔽率,且容積率低於法定容積率的一半。


|▍魔鬼三關卡:事業概要、事業計畫、權利變換計畫三階段

房子劃入都更範圍,資格確認後,接下來就是都更當中最繁雜、最耗費時間精力,時常卡關的三大階段了,分別是「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換計畫」,每個階段都需要提出申請書、計畫書,以及公聽會紀錄和同意書等相關證明文件,並經官方都市更新審議委員會審議後確定。


(圖片擷取自台北市都市更新處專區)

01|事業概要

第一階段先報送事業概要,這塊是整體計畫構想的部分,包含更新單元的範圍,並且取得法定的都更同意比例(如建物面積和所有權人數)2分之1。

02|事業計畫

進入都更案的實質規劃細節,以確保計畫的可行性,包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等,此時要取得的法定同意比例門檻就更高了,有時可能要到4分之3,甚至5分之4,這是三個階段當中唯一無法省略的階段。

03|權利變換計畫

當建築設計在前一階段被確定下來後,就可以提出權利變換計畫,針對更新前、後權利價值估價,選配程序,更新成本提列等。


整個三階段走完,權利變換計畫核定後,就可進行後續拆除與重建作業了,包含申請建照、發包施工與交屋,並進行成果備查後,都更才終於算完成。


|▍一坪換一坪很合理啊 為什麼建商都說做不到?

都更重建後,住戶到底能換回什麼樣的房子呢,一坪換一坪又是怎麼來的?2012年中華民國直轄市市長選舉(五都大選)期間,台北市長參選人郝龍斌喊出老舊公寓「一坪換一坪」引發關注,此後一坪換一坪,就成了許多民眾朗朗上口的口號。


然而,在新屋公設比和建築成本都愈來愈高,容積率有限的情況下,要達到實質室內一坪換一坪,執行面相當困難,也容易引發爭議。大原則是土地持分大,原有社區住戶少,且重建後房地價值愈高,換算下來每戶能分回的價值愈高,就愈有機會。


舉例來說,一棟4層樓公寓住戶共4戶,每戶扣除公設比後實坪為30坪,且每戶價值都相同;重建分回扣除成本後,房地總價為5000萬元,均分下來每戶為1250萬元,若當地新屋房價每坪30萬元,以公設比33%計算,住戶分回30坪的室內實坪和10坪的公設,約1200萬元,還在每戶分回的價值內,因此就可達到一坪換一坪的成果。

但一般案例可能比較接近這樣:一棟4層樓老舊公寓共4戶,重建前房地合計總值5000萬元,且依據每一層樓每戶不同的價格,可得甲、乙、丙、丁的權利價值分別為20%、10%、30%、40%。假設重建後該棟建物房地總價值為1億8000萬元,扣除共同負擔的成本8000萬元後,剩餘1億元重新分配,甲、乙、丙、丁分別可分回2000萬元、1000萬元、3000萬元、4000萬元。


若原住戶扣除公設比後實坪為30坪,且當地新屋房價每坪100萬元,因為丁權利價值比例高達40%,可分回室內30坪和公設10坪,達到實質室內一坪換一坪,其餘住戶皆有難度。


且上述案例已經相當簡化,實務狀況將更為複雜,最常見的可能是「實坪換虛坪」的一坪換一坪,用室內30坪,換成新屋權狀坪數30坪,但扣除10坪公設後,實際室內坪數只剩下20坪左右。因此想一坪換一坪,得天時地利人和才有機會啊!


 

也因為都更法規繁雜,流程曠日累時,後來各地方政府都推出不少簡易都更的方式,或是改採危老重建的模式來加速重建流程,期望透過都更美化市容,提升機能,也讓整體居住環境更加安全。

 

 

延伸閱讀

都更、危老差在哪 都更宅怎麼買?市地重劃和區段徵收有何不同?

買房子買到違建戶?從違建定義,教你避開違章建築!

買新屋低建蔽率好嗎?小心,室內坪數可能太小!


相關文章