實踐居住正義的九大改革

居住正義所以成為當前的大問題，主要是因為全球各國面臨貧富差距過大、房價飆漲、家戶所得停滯、中產階級（尤其年輕人）買不起房子。

仔細想想三、四年級生的戰後嬰兒潮，畢業後只要努力工作、省吃儉用，靠自己的薪水足以買屋、換屋，甚至一輩子存房、購地、收租者大有人在；而五、六年級生，看過上一代勤奮工作的樣貌，就算依樣劃葫蘆，學著老爸存錢買屋，但一樣是白手起家、不靠爸的中世代，等到經濟能力已足夠時，也只買得起1間屋。

更不用說六年級後段班，出生以來就是台灣有史以來最富裕的階段，過慣了茶來伸手、飯來張口的日子，畢業後面臨台灣經濟急轉直下的未來，領著22K「生吃都不夠，何來曬乾」的薪水，不靠父母就想在台北市買屋，簡直比登天還難。

從三年級世代，到七年級世代，台灣的購屋環境「倒退嚕」數十年，而這個趨勢仍未改變。我們可以從台北市及全國過去13年的房價所得比及貸款負擔率的趨勢（見圖6-2）看到，因為房價及貸款負擔持續增加而所得沒有增加，造成此趨勢快速成長，特別台北市從2008年至2015年的房價快速增加，使得台北市2015年房價所得比超過16倍，貸款負擔率也接近70％，顯示台北市購屋居住的壓力非常嚴重。

住宅商品化」是眼前台灣房地產最大困境，因為房地產變成投資理財主要工具，所以房價上漲，將排擠其他人居住的權利；甚至吸引大批游資，排擠其他產業投資，讓台灣經濟與產業向下沉淪。

因為房價上漲多年了，所以現在變成「房價不能跌」，否則將會影響經濟，影響家庭資產，就連利率稍稍往上調，就傳出房仲失業得去賣玉蘭花等說法，這些都只是掩飾房地產漲得太久、太不合理的事實。因為沒有任何一項商品只漲不跌，特別是被視為投資性質的商品，更不可能！

台北市為首善之區，政治及經濟中心，也是房價高漲嚴重不合理的地區，因此，台北市居住正義的落實更有急迫與指標性的意義。透過房市的管理、資訊的改善，囤房稅、豪宅稅的實施，房屋稅、地價稅的合理調整，逐漸緩和房價不合理的上漲。

再者透過公營出租住宅、租金補貼、空屋包租代管，逐步協助弱勢家庭的居住保障；透過多元的都市更新方式，專業協商平台機制，重大都更案例的突破，逐漸展現都市與住宅環境的改善；再進一步透過都市品味的推動，垂直村落的都市面貌，也慢慢提升台北居住正義的意識。當然，這些點點滴滴的努力，面對長期惡化的居住正義，顯然還有相當的不足。

也因此若要實現居住正義，除了要整合舊局之外，更要開創新局，用一棒接一棒的態度，即便要把不合理變成合理，肯定會經過一段陣痛期，但亂世要用重典，如果不想讓台灣跟隨日本泡沫失落20年的腳步，現在開始就要一步一步地實踐居住正義之路，在這條漫漫長路還有九大方向可以努力。

▎1.健全房市

這是最重要的第一步，目前不管在預售屋銷售及廣告、中古屋帶看、簽約等都存在混淆與扭曲，如何讓房地產資訊透明化最為關鍵，包括實價登錄資訊的落實與提供、預售屋實價登錄納入管理、房地產廣告不實要重罰、房屋買賣、租賃定型化契約的改善、提升房屋生產者的責任、加強消費者的權益保障等，都是未來可以努力的方向。

▎2.租稅改革

台灣房地產的稅賦相較歐美先進國家成本太低，不管是交易成本或持有成本在全球敬陪末座，因此，引發這一波房產投資熱潮。

即便是2016年元月台灣進入房地合一稅年代，但依照目前採取單一稅率的計算方式，雖然簡單方便，但仍有未盡公平之遺憾。最佳的方式是像綜合所得稅一樣，採取累進稅率，讓多賺錢者多繳稅。

由於房地合一稅是一次性交易稅，從租稅公平角度，持有成本提高才是核心。雖然卸任前針對非自住者調高房屋稅（俗稱囤房稅），最高達3.6％，同時也針對新建房屋加重房屋稅，但即便如此也不過只有2％有錢有能力負擔的住戶受影響，然而過程中感受到阻力卻有如影響20％人口一樣沉重，內心的壓力難以言喻。

除了稅率之外，各地方政府應該慢慢調整稅基，包括房屋稅的房屋標準單價與地價稅的土地公告地價，因為持有成本過低，除了稅率之外，將稅基擴大才能夠得到較佳的效果。

▎3.住宅金融

美國次級房貸出問題，最終引發金融海嘯，關鍵就出在金融體系。對台灣房地產而言，從2008年起漲的豪宅，就是靠著美國QE（量化寬鬆）政策，全球印鈔票的後果讓房地產飆漲，而金融機構就像活水，若銀行提供源源不斷的資金，要讓高漲的房價回到合理水準較為不易。

要實踐居住正義，金融機構可扮演關鍵角色。應該要先區分自住與非自住客，並給予不同的貸款利率、成數或寬限期，讓只有1屋、只想安身立命且認真繳房貸的自住客，能夠獲取較優惠的條件；相反地，對於短期投資，只想貸款賺一波出場或是沒賺頭就倒債給銀行的投資客，銀行要給予較高的利率及較低的成數，讓投資客無利可圖。總而言之，銀行不要齊頭平等，要加大拉開差距，分級收費才是上策。

銀行雖然不是公益事業，但起碼要是良心事業，當房地產投資已經成為全民運動時，銀行授信、放款也已瀕臨上限時，甚至有良心的銀行更應該限縮放款，以提高風險意識；至少在土地融資、建築融資上要緊縮，特別是要區分優良業者與不良業者，給予差別待遇，甚至提早給予預警，甚至央行還可給予選擇性信用管制等。金融業若能提高道德底線，特別是公股銀行，如此將能做好把關的角色。

▎４.出租市場

台灣房地產自有率超過8成，堪稱世界之最，原因之一是台灣租屋市場就像一片沙漠，還有很大成長空間；再者由於高房價，買不起的民眾只好被迫租屋。從法律面來看，台灣目前沒有住宅租賃專法，與租屋相關的法律問題多半存在早期的民法與土地法之中。520上任的新任總統蔡英文已主張優先推動租屋專法，以健全台灣租屋市場，這一項政見值得期待。

然而，在租屋專法尚未出爐前，由於房地產商品化嚴重，以致不少大大小小的散戶包租公、包租婆，更加惡化台灣租屋黑市問題，衍生出的問題，如惡房東與惡房客，雙方在極度沒有保障之下，彼此不信任，容易產生糾紛，建立合理的定型化契約是當前重要工作。

當然，在資本利得可以期待之下，更多的是房東寧可空房，也不願出租，加上台灣租金極低，造成資產的閒置浪費，更不是社會所樂見的現象。因此，透過租屋市場的專業公司法人或NGO機構，協助租屋市場的活絡與制度建立，再加上租屋市場的蘿蔔（獎勵）與棒子（處罰），擴大租屋市場的數量與品質，同時可讓黑市的租屋市場地上化，如此出租市場可以導向正軌。

▎5.社會住宅

台灣社會住宅比例不到1％，比例極低，政府理應照顧弱勢族群，但如何不讓社會住宅變成選舉的口號，民眾應深入了解台灣究竟要蓋什麼樣的社會住宅呢？也要釐清為什麼要「混居」？

混居的目的是避免被標籤化，因此社會住宅除了要有相當比例的弱勢族群之外，也要讓年輕人可以居住，但重點是「比例」。因為是照顧弱勢為主，所以弱勢比重要較高，部分開放一般年輕人，而租金折扣也應有區別，才能達到公平。不要因為混居而失去照顧弱勢家庭的本意，如此喪失社會住宅的目標。

對於社會住宅的配備，應該平實簡單，維修方便與樸實為出發點，不應把太fancy（花俏）的配備或建材（號稱智慧住宅）當成社會住宅要求，以作為政策宣傳；在區位的選擇上，社會住宅不一定要蓋在最精華地段，但要在交通便利、離市區不遠處。

目前台北市及內政部推動租屋平台，政府應依此為出發點，設計出一套「符合人性」的政策，讓房東也願意浮上台面，政府的住宅補貼政策也可以從源頭開始。

▎6.居住品質

享譽國際的經濟學家加爾布雷斯（J.K.Galbraith）在《富裕社會》一書中曾點出現代富足社會背後隱藏的嚴重問題，如公共生活與私人生活的資金與行動分配不均，以及環境問題的重要性。曾經1992年訪台當時更提醒，台灣人別陷入「富裕中的貧窮」。

這句話仍言猶在耳，但時至今日，台灣卻成為富裕中貧窮的典型國家，他認為要避免出現富裕中的貧窮，首要之務是形成高水準的人文素養，而這也是我極力推倡的居住品質。

想一下台北市的居住環境，鐵窗、違建稀鬆平常，老舊公寓防火巷狹小、外牆剝落，生活環境不佳；而新建房屋公設比占權狀面積約3成，運氣差一點，可能有人管理費欠繳、鄰居意見不合、公設維護差等，花了數千萬元買下安身立命的小窩，代價卻十分高昂。

要如何避免居住品質每況愈下？首先，要建立房子不只是安身立命之所在，它是生活品質的再提升。因此，小到陽台花園要如何妝點；家庭風格取向，乃至客廳、廚房及浴廁比重的拿捏，都要細心設計。

面對台灣經常發生的颱風、地震，為能確保居住品質中最關鍵重要的居住安全，未來應將台北市推動的「老屋健檢」法制化，立法強制規定房屋超過一定年限即要定期進行居住安全檢測，健檢結果若涉及公共安全，則要求立即改善，並將健檢報告留存作為房屋履歷，作為房屋交易契約資訊的一部分。

▎7.居住品味

居住品質主要是強調房屋居住空間的基本要求；居住品味是關注房屋及都市環境改善，讓住在城市裡的人民能夠感到尊嚴。整體來說，台北市的都市品味與文化剛開始醞釀，不管是硬體改善，都市新舊融合，或是生活中處處有藝術與音樂的軟體等，都還有很大的成長空間。

▎8.法令規章

2008年台灣公布的「住宅法」主要目標有三：第一是健全房市；第二是住宅補貼；最後是居住品質，這三個方向也是居住正義之路。但除此之外，我們要更重視的是資源的配置，因為政府的財源有限，土地更不可能源源不絕，因此，政府在制定政策時，更要設定明確目標與資源分配。

未來我們還需要什麼法？在產業面，需要更明確的針對建設公司、不動產經紀人或代銷公司等相關業者進行獎優懲劣的規範，以及物業管理公司及社區管理委員會的住宅社區使用相關的公寓大廈管理條例再提升；在住宅補貼政策上，要追求公平效率的補貼，也就是要多元化補貼方式，而非一言堂、只強調社會住宅的住宅法。

▎9.國土規劃

國土規劃均衡發展是居住正義的長期目標，它的核心是指就業機會的再配置，包括新市鎮如何開發、公共建設配套、交通建設如何延伸，或是舊都市如何更新與再生，公私權利分配等，都得經過長期戰略思考。

以上九點有許多尚未完成的居住正義，期待下一棒接手政治人物，格局能夠放大，讓居住正義的美夢成真。

本文出自天下雜誌出版《居住正義》