大都更時代來臨釘子戶問題是否有解?

開發整合往往是一件重建案是否能夠順利成功的一大挑戰，隨著近幾年營造成本上漲、危老時程獎勵遞減，都市更新及危老重建之基地規模都越來越大，有些公司甚至會進行多個街廓的整合，若整合順利，大量的案件同時進行可降低發包成本，但是基地規模越大，一般也代表著牽涉的住戶數量多、產權結構可能更加複雜，對於該案開發整合之難度及風險就越大，很有可能談了好幾年結果白忙一場。

隨著都更法令的宣導及觀念推動，現在其實大多社區如果有機會重建，幾乎都會有6、7成以上甚至8成的住戶都是有意願多了解並參與都更重建的，但開發整合最困難的往往不是那些多數，反而那些2、3成的少數不同意住戶才是最難說服的，並且有意願重建不一定代表願意簽約給某一建商，大多數社區都需要經過選商、比較、通過大量的溝通以及說明才能達成共識。因此為解決都更危老重建推動過程中的困難，開發整合單位就要針對個案的各種情況，找出相應的解決辦法，常見的疑慮有對於都更重建的誤解及不信任、分配條件的不滿或甚至是非理性無法溝通的原因，都可能導致廠商放棄退出使案件長期停滯，或甚至引發法律糾紛，隨著都更危老重建案件逐年遞增，訴訟案也越來越多。

舉例某一危老重建案，老屋屋齡都已經超過70年，住戶們有感於居住安全疑慮及生活環境不佳，漏水嚴重、沒有停車位及電梯，隨著年紀增長樓梯爬得越來越吃力，重建議題周邊鄰居們前前後後談了10幾年，歷經多家建商協商皆因某一家族而整合不成，最終經過開發團隊多年努力，好不容易100%同意簽約自主重建，重建流程也跟著展開，經過多次會議討論及危老重建相關審查程序，全體住戶也開開心心選屋完成，終於等到要申請建築執照，期待著3年後能搬進安全舒適的新屋，但好景不常，因前幾年疫情期間營造費用飆漲，某一家族突然表示要停止參與重建，雖然有詳細說明重建後房價也已隨之上漲，對於地主本身之權益不至影響太大，且其他經濟能力較佳之鄰居也願意協助以市價購回其本身要出售之餘屋，讓其參與重建無後顧之憂，然該家族又開始編織各種理由、詢問鄰居及開發團隊是否願意讓利，眼見無人讓利就直接閉門不談，主張終止契約、不再配合重建流程，導致此危老重建案中止，進入訴訟程序。10幾年來都希望能夠重建的其他鄰居們美夢又破碎了，這家族屢次讓大家心碎，多位年長者心痛表示：以後應該無法看到重建的新屋了，讓人聽了真的心酸不已。

都市更新的重要核心目標是提升居住安全與生活品質，雖然在法律上應保障每一個人之自身利益，但如果因為少數自私的不同意戶，就使其他大多數人錯失享有居住安全的機會，這樣會使大家更加不敢輕易談到重建，擔心花費大量時間、金錢、精力的結果是更大的困擾，是大家不樂見的。針對當前的困境，政府已有制定相關協調及代拆程序，且雙北市皆已有幾件成功之案例，但整個協商程序需花費相當長的時間，依程序規定進行多次協調後，協調不成才可啟動代拆程序，在這漫長的協調期間同意戶就只能等待，因此要如何在提升都更效率的同時，保障所有居民的合法權益，將是政府與社會共同努力的重要課題。

透過更完善且明確的法律措施與制度規範及考量社會公共利益的前提下，協助化解住戶與開發者或實施者之間的不信任或矛盾，兼顧效率與公平的情況下，代拆後確保不同意戶獲得合理的補償與安置，避免產生新的矛盾，以促進都市更新重建的順利推進，可避免因少數住戶的意見拖累整體進程，以達到提升居住安全之核心目標，相信當成功案例越來越多時，住戶們對於推動都更重建也會更有信心。