雙代書制是保障還是浪費？不動產交易『雙保險』優缺點解析

雙代書制是保障還是浪費？不動產交易『雙保險』優缺點解析

根據內政部統計，近20%的不動產糾紛源自代書作業疏失，其中「單一代書」因缺乏制衡機制，容易衍生履約爭議。雙代書制雖能提高交易安全性，但費用增加、溝通成本高，也讓部分人卻步。究竟雙代書是「必要保障」還是「過度謹慎」？群洋國際地產集團 總經理 張惠山 從實務案例切入，分析雙代書優缺點，幫你做出聰明選擇。 

【雙代書制的優勢】

1.雙重把關，降低履約風險

雙代書制最大的優點在於「互相監督」。買方代書專注貸款設定與過戶，賣方代書則緊盯款項進度與交屋條件，避免單一代書因業務繁雜而忽略細節。張惠山 說明，實務上曾發生買方代書急於完成過戶，未確認賣方抵押權是否塗銷，導致過戶後賣方債務未清，衍生糾紛。若有賣方代書把關，即可提前排除這類風險。 

2. 專業分工，提升效率

買賣雙方的需求不同： 

買方代書：專注貸款核撥、抵押權設定、稅費申報 

賣方代書：負責抵押權塗銷、價金流向監管、點交條件確認 

分工明確可避免單一代書「一手包辦卻顧此失彼」，尤其遇到複雜案件（如繼承過戶、瑕疵擔保）時，雙代書更能確保流程順暢。 

3. 立場平衡，避免偏頗

單一代書若由買方指定，可能無形中傾向買方利益。例如：稅費分擔比例、交屋尾款扣留條件等，賣方容易處於弱勢。雙代書制能確保雙方權益平等協商，減少「資訊不對稱」的爭議。 

【雙代書制的劣勢】

1. 成本增加，交易費用提高 

雙代書意味著雙倍代書費，代書費約1.5萬~3萬元，若雙方各請一位，成本可能增加1~2萬元。對預算有限的買賣方而言，這筆支出可能被視為「非必要開銷」。 

2. 溝通複雜，流程可能延宕 

兩位代書若缺乏協調，反而會導致「多頭馬車」問題。例如：文件往返確認時間拉長、雙方代書對法條見解不同等，都可能延誤過戶時程。曾有案例因雙方代書對「交屋保留款」比例爭執不下，導致交易卡關一個月。 

3. 適用性有限，小額交易未必需要 

對於總價較低（如公寓、小坪數物件）或條件單純的交易（如現金買賣、無貸款），雙代書的效益相對不明顯，可能流於形式。 

關鍵評估3要點

1. 交易複雜度：若涉及貸款、抵押權塗銷、瑕疵擔保等複雜條件，雙代書較能降低風險。 

2. 金額大小：高總價（如3,000萬元以上）或特殊物件（如廠房、土地）建議採用雙代書。 

3. 信任基礎：若買賣雙方互信不足，或對合約條款有高度歧見，雙代書能提供中立保障。 

理性評估，別讓「省小錢」變成「賠大錢」

雙代書制就像交易中的「雙保險」，雖需額外成本，但能大幅降低後續糾紛的隱形成本（如訴訟、和解金）。尤其對不熟悉不動產流程的賣方而言，與其事後補救，不如簽約前投資專業把關。 

群洋國際地產集團 總經理 張惠山 提醒，也不是所有情況都需雙代書。若交易單純、雙方互信高，或預算有限，亦可選擇「單一代書+律師審約」的折衷方案。最終原則很簡單：「寧可多花一點時間金錢確保安全，也不要因小失大，賠上更多麻煩。」

張惠山(山哥來了)

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