年收65萬能貸千萬？行員揭「超貸話術」真相：別被代書騙了！

發布：2025年09月24日
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年收65萬能貸千萬？行員揭「超貸話術」真相：別被代書騙了！
M傳媒房產中心／專題報導
「年收65萬能貸到1000萬？」一位30歲公務員近日收到仲介與代書的驚人承諾，聲稱憑藉公保身份與無貸款房產，可輕鬆獲貸950萬以上。這項遠超銀行常規認定的貸款額度，引發專業人士質疑，直指背後可能隱藏「超貸話術」風險，提醒消費者勿輕信過度美好的承諾。

該網友條件為：
30歲，年收約65萬元
名下擁有無貸款房產（長輩贈與）
具公務人員保險身份
存款超過60萬元

正常銀行貸款計算公式為：
「年收入×負債比（通常10-12倍）＋擔保品價值×成數」。以年收65萬計算，無擔保貸款部分最高約780萬，加上房產價值評估，總額較難達到950萬水準。

不具名銀行貸款部經理直言：
「除非房產價值極高，否則年收65萬要貸到950萬幾乎不可能。公保身份雖有加分，但銀行仍嚴格遵守負債比規定。」
另一家銀行專員更透露：「常見話術是先用高額度吸引客戶，最後再用各種理由下修。」

專家破解話術
1. 「老師級代書」迷思：資深地政士強調，代書與銀行關係不影響核貸結果，額度最終由銀行風控部門決定
2. 「公保光環」限制：公保雖提供穩定收入證明，但銀行仍以實際還款能力為主要評估標準
3. 「存款誤導」：60萬存款對核貸額度影響有限，主要仍是看收入與擔保品價值

房市專家提出三大警告：
1. 過度承諾可能隱藏額外費用或高利率條件
2. 超貸可能導致後續還款壓力過大
3. 信用過度擴張將影響未來其他貸款申請

實務建議
1. 自行詢價：直接向銀行申請免費貸款評估，取得書面預估額度
2. 貨比三家：比較至少3家銀行方案，勿輕信單一說法
3. 計算負擔：每月還款金額不得超過收入三分之一，避免過度槓桿

這起「千萬貸款承諾」事件，揭露不動產交易中常見的話術陷阱。
專家最後提醒，貸款額度終究需回歸銀行風控機制，任何號稱能突破常規的做法都應提高警覺。與其相信代書的「特殊管道」，不如紮實準備財力證明、保持良好信用紀錄，這才是獲得理想貸款條件的真正王道。記住：天上不會掉下來的貸款額度，只有腳踏實地的財務規劃最可靠。